老齡化社會下 「磚頭」更有價值

近月新盤市場表現持續理想，不少項目開售即錄得不俗銷情，市場更不時出現「一客數食」甚至大手掃貨的個案。無可否認，大手買家主要都是來自內地的投資者，但近年買樓收租的本地客亦大不乏人。隨着人口結構的變化，本地中產人士買樓收租的需求正在增加，而且不少入市的買家，都屬於五十歲以上的中產人士。他們看中物業可以帶來長期而穩定的被動收入，可以成為其中一項退休部署。

事實上，香港社會正面對一項深遠而不可逆轉的轉變，就是人口老化。政府統計資料顯示，目前65歲或以上人口已佔總人口接近四分之一，而50歲以上人口更超過300萬，佔整體人口超過四成。這批人士很多正陸續離開職場，或開始規劃未來十年至二十年的退休生活。這批龐大群體正陸續由職業生涯步向退休階段，對穩定被動收入的需求也愈來愈大。

當然，長者群體中不少是基層市民，需要依靠積蓄、社會福利及公營房屋安排晚年生活；但同樣不能忽視的是，本港擁有相當龐大的中產及專業人士階層。他們在較年輕時可能是醫生、律師、會計師、企業管理層、生意人，甚至是成功投資者，在累積一定資產後，往往會較早開始部署退休安排。

筆者從前線同事中所知，近年接觸到很多中產客戶群，都是已經完成供樓，子女亦逐漸長大甚至已投入社會工作。人生進入另一個階段後，置業的目的亦出現變化。過去買樓主要是為了解決居住需要，但現時更多是考慮如何為未來建立穩定收入來源。

在眾多財務工具之中，磚頭始終是港人最熟悉又最熱愛的一類資產。物業製造現金流的概念，相對很多財務工具來得簡單直接。買入、出租、收租，然後持續擁有資產，不少人認為這是一種較容易掌握的退休部署。

近年租務市場持續暢旺，更進一步強化這種觀念。高才通、優才計劃及各類人才輸入措施持續帶來新增住屋需求，加上留學生數目增加，住宅租務市場維持活躍。部分鐵路沿線新晉屋苑，租盤推出後往往於短時間內獲承接，租金水平亦較疫情期間有明顯升幅。在目前市場環境下，部分住宅單位要達到接近4厘租金回報並不困難。對於一位五十多歲、準備十多年後退休的人士而言，一個能夠穩定帶來租金收入的單位，其吸引力往往高於不少金融產品。

筆者亦留意到另一種趨勢，就是自住物業供款接近完成的業主重新入市。以前不少家庭需要集中資源供養子女及償還按揭，但當供款期接近尾聲，家庭現金流開始改善，便會考慮購入第二個單位。一方面作資產配置，另一方面亦可作日後退休收租用途，而有朝一日亦可能作為家庭成員未來居住安排。

人口老化通常被視為社會問題，但從樓市角度而言，卻正在產生一批全新的長線投資者，當住宅租金收入加上長遠資產增值潛力，「買樓收租」絕對可以是退休前人士的重要部署。筆者相信，未來幾年將有更多中產人士都會把握近年樓價從高位回落後再企穩的時機，為退休後獲得穩定的被動收入作打算。

利嘉閣地產總裁 廖偉強

廖偉強

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

新盤市場持續熱鬧，發展商積極以貼市價甚至具競爭力的定價策略推盤，成功吸引大批買家入市。多個項目開售均錄得理想銷情，部分更即日沽清，反映市場積聚多時的購買力正逐步釋放。與此同時，二手市場卻未能同步受惠，形成一二手樓市溫差大的情況。

筆者公司研究部統計全港50個指標屋苑於10月初的一周，錄得51宗買賣成交，按周下跌18%，連跌兩周兼創近九周新低。當中，新界區成交由34宗回落至24宗，港島區亦由7宗減少至5宗；全港更有21個屋苑錄得零成交，較前周增加四成。數據反映，在一手市場持續吸納客源下，二手交投明顯放慢。

雖然整體市場購買力正在回升，但卻未能同時帶動二手市場，主要原因在於今輪新盤供應模式與過往不同。自9月起，多個新盤幾乎無縫接力推出，而且每個項目均具備不同賣點。過去當熱門新盤售罄後，不少向隅客會轉投二手市場，帶動交投上升；但今次買家即使錯過某個新盤，很快又有另一個項目登場，自然傾向繼續留在一手市場等待機會，令過往常見的向隅客外溢效應明顯減弱。

另一方面，新盤以克制價推售，成功吸納市場焦點。反觀二手市場，經過過去數年的調整後，急於套現的業主已大致消化，目前持貨業主普遍財務狀況較穩健，減價意欲不高。買家希望爭取更大議價空間，業主則認為樓價已完成主要調整，雙方持續拉鋸，令成交未有明顯突破。

不過，筆者對後市仍然保持審慎樂觀。香港大學近日上調本港全年經濟增長預測至4.1%，而今年首三季訪港旅客更突破4,000萬人次，反映經濟活動持續改善。樓市始終建基於經濟表現，當就業及消費氣氛逐步回暖，置業需求亦有望進一步釋放。現時二手市場未能同步暢旺，更多是購買力被一手市場拉住，而非需求消失。當新盤熱潮逐步消化，部分客源始終會重新回流二手市場。

利嘉閣地產總裁 廖偉強