近期環球政經局勢與本地宏觀環境依然充滿變數。美國聯儲局於12月議息會議前頻頻傳出偏鷹訊號，令市場對加息的疑慮暫難消除。另一邊廂，近日港股雖由早前相對低位技術性反彈，惟整體資本市場投資氣氛仍趨觀望，有待蓄勢突破。反觀本港樓市卻展現出強勁抗跌韌性，本年至今「美聯樓價指數」暫升約10%，表現明顯跑贏不少資產類別。當前樓市穩中向好的格局，正是由大手投資客、用家、「租轉買」購買力及換樓客等多股購買力共同驅動，協助撐起樓市表現。

在多重購買力之中，中高價物業市場與換樓鏈的活躍程度，向來是測試樓市底蘊紮實與否的風向儀。今年以來，受惠本地實體經濟加速復甦，以及住屋剛需強盛下，換樓客與大額資產配置資金的入市節奏明顯加快。

換樓鏈表現呈強的背後，有著亮眼的數據支持。據美聯物業研究中心綜合土地註冊處資料顯示，今年首10個月逾1,000萬元二手住宅註冊量錄得約6,586宗僅較去年全年的5,443宗高出約21%，並已創5年新高。數據反映即便外圍「雜音」仍存，實力買家與換樓一族基於自住及優化資產配置等的需求依然迫切而果斷入市。換樓需求的全面升溫，惠及中高價二手物業交投，進一步激活換樓鏈，為整體樓市提供充足基本盤。

樓市需求層面強勁，而供應面的變化同樣為樓市穩固「防線」。隨著各大發展商普遍採用積極且貼市的推盤策略去庫存，令市場積壓的可售單位正加速消化。據美聯物業研究中心綜合地政總署資料顯示，10月份已批未售樓花的私宅單位數量，按月回落約21.4%至約5,434伙，創下自2022年5月過後53個月(近4年半)的新低；若與2024年2月高位近19,796伙相比，更大幅縮減高達72.6%。這種庫存持續優化的趨勢，顯著減輕市場未來的潛在供應壓力，令供求關係加速回歸較為平衡的健康軌道。

供應壓力的舒緩，直接體現在一手市場的火熱盛況中。以近期登場的紅磡矚目新盤瑅海為例，日前首輪推出138伙即日全數售罄，期間更不乏大手買家掃貨。此一盛況無疑證明，只要新盤定位清晰、開價具吸引力，市場累積的購買力即瞬間爆發，進一步促使整體市場的換樓資金循環。

二手市場方面，最近一手盛況空前，令不少業主信心增強，故不急於大幅減價求售；而買家則普遍以新盤開售之「筍價」作入市參考，期望業主擴闊議價空間，故買賣雙方暫呈拉鋸，相信有待一手向隅客加速回流二手，或者有待未來全新利好消息陸續湧現，二手僵局方有被打破。

總括而言，當前本港樓市正處於潛在供應加速去化以及換樓剛需持續釋放的階段。發展商「以價換量」的策略收效顯著，市場積存的可售單位數量持續下滑，市場基本面顯著改善。只要未來息口疑慮逐步消散，以及環球政經局勢撥雲見日，屆時本港樓市有望打破短期拉鋸僵局，迎來新一輪升浪。




美聯Midland

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