本港私人住宅租金走勢凌厲，根據差餉物業估價署最新公布，截至2026年9月份的私人住宅租金指數已攀升至212.2點，再度刷新歷史高位；今年首9個月累計升幅更達5.84%。在這波由「搶人才」與「留學熱」交織而成的租務浪潮下，本港租賃市場正經歷結構性轉變，當中尤以中大型單位的表現最為標青。

兩大剛需引擎 推高租務熱潮
過去一年，本港租賃市場的強勁動力，主要源於外來人口與新增居住需求的集中爆發。一方面，政府各項人才入境計劃成效顯著，吸引大批高收入專業人士及高管攜眷來港。這批新來港人士在適應環境初期，普遍傾向採取「先租後買」的策略，對高質素住宅的需求極為殷切。

另一方面，各大專院校積極擴大非本地生收生名額，每逢6月至9月的暑期至新學年旺季，傳統學區及鐵路沿線屋苑均成為「搶盤」重災區。然而，實體房屋供應受制於建築周期，短期內難以即時大幅增加以應付龐大住屋需求，在「需求急增、供應滞後」的格局下，租金自然節節上升。

中大型單位租金跑贏 累升逾9%
值得留意的是，今輪租金升浪並非平均分布，中大型單位的表現明顯跑贏大市。數據顯示，今年首9個月，實用面積介乎753至1,075平方呎的C類單位，以及1,076至1,721平方呎的D類單位，其租金指數分別錄得9.10%及9.11%的顯著累升，遠高於整體市場5.84%的平均水平。

箇中原因不難理解。攜同家眷來港發展的企業高管與高端人才，對居住空間及生活質素均有較高要求，動輒物色三房或以上的大單位。偏偏近年發展商推盤多以中小型單位為主，導致市場上C類及D類單位的放租盤源相當緊絀。在「僧多粥少」的效應下，大單位租金展現出極強的爆發力。

租金高企添壓力 宜多管齊下疏導
租金持續破頂，業主固然喜見回報提升，但對普羅大眾而言卻帶來不少生活壓力。基層家庭與本地剛需租客的住屋開支佔比進一步擴大，部分年輕「打工仔」為節省開支，無奈轉向合租模式，或退守至交通較偏遠的地區。

雖然現行的過渡性房屋及現金津貼計劃，在紓緩基層住屋困難方面已見一定成效，但要從根本理順私人市場的供求失衡，政策層面仍可多走一步。當局可考慮提供適度的稅務誘因，例如優化出租物業的相關稅務寬減，鼓勵業主將空置單位推出市場；同時，積極推動私人市場發展專用學生宿舍及人才公寓，將特定客群從傳統私人住宅市場分流，既能滿足外來人才的需要，亦可減輕本地租客的競爭壓力。

後市高位整固 留意三大關鍵變數
展望未來3至6個月，隨著暑期租務旺季告一段落，第四季市場步入傳統淡季，租金升勢已初現放緩迹象，9月份按月升幅便收窄至0.47%。預料短期內整體租金將由「急升模式」轉為「高位平穩整固」。

至於中長線走勢，市場仍有三大關鍵變數值得密切關注：其一是多個大型新盤相繼落成入伙，短期內將為市場注入一批新租盤供應，或對周邊屋苑租金構成一定制衡；其二是息口走勢及按揭利率的變化，一旦供樓成本進一步回落，勢必觸發部分實力租客「轉租為買」；其三是本地整體經濟及就業市場對高租金的承擔能力。總括而言，在租金回報率維持高企的吸引下，長線收租投資者的入市意欲依然濃厚，預計本港住宅市場仍將保持穩健發展。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮




陳海潮

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