逆按揭是「筍」還是「蠢」？

面對不斷上升的醫療費用和人均壽命延長，不少地方都有逆揭按（Reverse Mortgages)計劃，鼓勵老人家拿自住物業到銀行按成現金，作為退休後補充收入來源，好處是不必將房產賣出。香港金管局也於2011年推出取名「安老按揭」的逆按揭，但臨老把一生人最貴重資產也拿來按揭，到底是「筍」還是「蠢」？

每月收取年金可住至終老

逆按揭是一種專為退休長者而設的財務安排。顧名思義，貸款的結構與一般按揭相反，老人家手上有已供滿按揭的物業，退休後收入減少，可以考慮將物業拿到銀行抵押貸款。

銀行根據對房產估價的百分比，給老人一筆過或指定期限內按月分期的款項，直到逆按揭到期為止，到時銀行便會收回樓房拍賣。另外，亦可選擇以年金形式每月發放，直到申請人百年歸老，但由於無預定限期，每月可以拿到的年金會比較少。

逆按揭一個最大的好處是即使每月領取的生活費，最終達到物業之抵押值時，生活費會停止支付，不過長者仍可在物業居住，直至去世後物業才會被收回。

老人家收到錢後可以用來資助裝修或支付醫保費用，同時利息和融資交易費用可以無須償還，直至你賣掉房產。不過，也有人認為這樣的貸款，只是解決到一班有富貴屋但無現金的退休人士的一堆問題，但仍然有相當的危機存在。

 
歐美逆按揭市場發展較成熟，美國退休人員協會公共政策研究所高級戰略政策顧問指，逆按揭是對某些人有用的工具，可以令退休人士養老，但強調這是貸款，借款人仍然有合約在身。合約期間，依然要支付物業稅及房屋保險等，亦要維持房產狀態良好，否則可能會被指違約及取消抵押品贖回權。
 

雜項開支多羅羅 負債利息有增無減

另外，以反向抵押借來的錢，利息一直滾存到出售房子時才支付，有關利息會每月增加，所以最終債務會增加。這就意味老人可以從房產上留給後代的資產變少，甚至不足以抵銷債務時，需要由子女承擔。

當然，如果你無兒無女或無計劃將資產留給後代就無問題，對這些老人家來說，逆按揭可能是個有效的選擇。

資料圖片
 
有專家提醒說，「逆按揭」利率通常很高，而且愈滾愈多，10年內借款人欠的錢可能是借的兩倍或更多。另外，借款人還要承擔許多費用，包括房屋評估費、獨立合法顧問費、律師費以及其他雜費等，手續費和其他支出不少。 如果借錢少，那成本就會因成本隨時間攤分，相對成本較低，但如果借多但距離贖回房產時間短，那就會相當昂貴。

因此，在決定做逆按揭前，房主一定要考慮清楚，有否其他取得現金的方法。不過，對於有現金需要的人而言，反向抵押的確是個有效而不必賣掉房子的方法，但你就要減持你的產權以及貸款會持續增長。

香港按證公司力推安老按揭

香港的按揭證券公司於2011年7月推出的「安老按揭」計劃，向55歲或以上長者提供安老按揭貸款。此計劃其實就是逆按揭，長者業主可將自住物業按給銀行，然後每月領取一筆款項作為生活費。 參與計劃的長者，可以申請抵押自住物業10年、15年、20年及終生，每個月或一筆過收取按揭年金，領取款項後可以繼續自住，直至百年歸老。但借款人仍須繼續負責物業之維修保養，以及繳付物業差餉、政府地稅及管理費等。 計劃最初推出時，800萬元以下物業可按足樓價100%，並設有轉按保費回贈優惠。不過，由於樓市開始有回調徵兆，按證公司剛於本月初宣布，將會取消轉按保費回贈優惠；而轉按計算年金的上限，亦下調至不超過物業估值的八成，5月1日生效。

香港按證公司力推安老按揭

香港的按揭證券公司於2011年7月推出的「安老按揭」計劃，向55歲或以上長者提供安老按揭貸款。此計劃其實就是逆按揭，長者業主可將自住物業按給銀行，然後每月領取一筆款項作為生活費。
參與計劃的長者，可以申請抵押自住物業10年、15年、20年及終生，每個月或一筆過收取按揭年金，領取款項後可以繼續自住，直至百年歸老。但借款人仍須繼續負責物業之維修保養，以及繳付物業差餉、政府地稅及管理費等。
計劃最初推出時，800萬元以下物業可按足樓價100%，並設有轉按保費回贈優惠。不過，由於樓市開始有回調徵兆，按證公司剛於本月初宣布，將會取消轉按保費回贈優惠；而轉按計算年金的上限，亦下調至不超過物業估值的八成，5月1日生效。

敍做本港安老按揭需留意的費用
利息開支	安老按揭是一個貸款安排，銀行會就安老按揭貸款的總欠款（包括利息），以複息計算並收取利息。利息將計入安老按揭的總欠款內。利息為最優惠利率減2.5%
按揭保費	按揭保費分兩部分，金額將由借款人支付並計入安老按揭的總欠款內: (1) 基本按揭保費 - 分7期，由第4至10年每年支付，每期費用為物業價值的0.28% (2) 每月按揭保費 - 根據安老按揭貸款的總欠款計算，年利率為1.25%，按月支付
輔導費	借款人須向安老按揭輔導法律顧問("輔導顧問")支付輔導費。如借款人決定提取安老按揭貸款，借款人可選擇將已付的輔導費計入安老按揭的總欠款內。借款人可向有關輔導顧問查詢收費
手續費	每次更改年金年期或提取一筆過貸款,需支付1,000港元的手續費。該手續費將計入安老按揭的總欠款內
其他費用及開支	跟傳統按揭一樣，借款人須負責繳付簽署按揭文件的法律費用。在某些情況下，如借款人被要求提交驗樓報告（如借款人的物業樓齡超過50年），借款人亦須支付相關費用

敍做本港安老按揭需留意的費用

按揭保費分兩部分，金額將由借款人支付並計入安老按揭的總欠款內:
(1) 基本按揭保費 - 分7期，由第4至10年每年支付，每期費用為物業價值的0.28%
(2) 每月按揭保費 - 根據安老按揭貸款的總欠款計算，年利率為1.25%，按月支付

借款人須向安老按揭輔導法律顧問("輔導顧問")支付輔導費。如借款人決定提取安老按揭貸款，借款人可選擇將已付的輔導費計入安老按揭的總欠款內。借款人可向有關輔導顧問查詢收費

每次更改年金年期或提取一筆過貸款,需支付1,000港元的手續費。該手續費將計入安老按揭的總欠款內

跟傳統按揭一樣，借款人須負責繳付簽署按揭文件的法律費用。在某些情況下，如借款人被要求提交驗樓報告（如借款人的物業樓齡超過50年），借款人亦須支付相關費用

2025年將盡，大家都在尋找下一年的明星股，儲能板塊值得留意。

大行摩根士丹利近日在一場閉門會議中直言，2026年資本市場的真正爆發點，可能不在大市行情，而在於當前已呈現「滿產」狀態的儲能行業。大摩預測，全球儲能市場在2026年將實現50%以上的增長，樂觀情形下甚至衝擊80%增長。

內地公眾號市值觀察更指，現在的儲能，像極了2019年的光伏，在爆發之中。儲能行業過去一年坐盡過山車。今年上半年，全球儲能市場還籠罩在產能過剩的陰影中，產業鏈各環節企業仍在價格戰中內卷。但進入下半年，形勢驟然反轉——無論是正極、負極材料，還是電解液、電芯企業，產能利用率迅速攀升，紛紛達到滿產狀態。原因是儲能需求爆發了。

據國家能源局等方面的資料，今年前三季度全球鋰電儲能裝機170 吉瓦時，同比增長68%。其中，國內新增並網82吉瓦時，同比增長61%，海外儲能94吉瓦時，同比增長74%，歐洲、中東、澳洲等地成為主要增長區，現在南美洲的巴西又等著來了。

儲能需求突然崛起，一方面，新能源電力的消納壓力日益凸顯。今年以來，太陽能光伏現貨電價持續走低，在發電高峰時段甚至跌破每度電一角的價錢。這說明新能源電力消納已經成為一個現實難題，儲能的必要性愈發突出。要透過儲能電站「低谷充電、高峰放電」的模式，才可實現新能源發電的經濟性。

另一方面，儲能跨過了經濟性拐點——每度電的收益開始高於成本。今年年初，國家發改委發佈「136號文」，明確取消「強制配備儲能」，推動儲能作為獨立主體參與電力市場。這意味著儲能發展動力從「政策驅動」轉向「市場驅動」，最終點燃了需求。

大政方針確定後，內蒙古、寧夏等地相繼推出政策細則，宣佈容量電價補貼，進一步提高了儲能項目收益。據測算，在內蒙古投資儲能項目，內部收益率可達10%以上，甚至15%-20%。如此高的回報率，自然推動內蒙古儲能裝機呈現爆發式增長。

更為關鍵的是，全球儲能爆發並非曇花一現。現在的儲能，仿佛站在2020年光伏大爆發的前夜。在市值觀察看來，2026年很可能成為儲能實現「量價齊升」的真正元年。今年9月，國家發改委與能源局聯合發佈政策，明確到2027年全國新型儲能裝機規模達到1.8億千瓦以上。這意味著在未來兩年半內，儲能裝機規模將實現近乎翻倍增長。不過，從新能源汽車等產業歷史經驗看，實際發展速度往往比規劃更快。據一些機構預測，2026年國內儲能裝機實現翻倍增長的概率並不低。

你接著會問，儲能行業買什麼股?

最值得留意的是已在內地上市的陽光電源，據說已正式向港交所提交上市申請，尋求雙重上市。陽光電源是全球最大的光伏逆變器和儲能系統生產商之一。其儲能業務在2025年上半年收入首次超過光伏逆變器。今年上半年儲能收入：178億元，同比增長129%。

事實上，「光伏+儲能」的組合在海外市場性價比很高。以動力煤、天然氣為主的發電成本高，使得光儲方案的優勢突出，這持續驅動著海外儲能需求的高增長。陽光電源在海外的經營策略也反映了這一趨勢。公司認為2026年全球儲能市場將增長40至50%。若陽光電源上市可以留意。

除了下游儲能系統集成商之外，最上游的鋰礦龍頭也將大為受益。

贛鋒鋰業(1772)董事長李良彬曾表示，2026年全球碳酸鋰需求預計增長三成，供需逐漸平衡，如果碳酸鋰需求增速達到四成，可能導致碳酸鋰持續上漲，碳酸鋰可能衝擊20萬元一噸，甚至更高。

碳酸鋰下游需求主要源於動力電池與儲能電池。據機構測算，在動力電池端，新能源汽車滲透率將持續上升，2026年動力電池增速或至少在25%以上。

加之儲能需求大爆發，將帶動整個電池增長三成或將成為大概率事件。然而，上游鋰礦的擴產卻因上一輪產能過剩的慘痛教訓而變得謹慎，這使得碳酸鋰的供需格局趨於緊張。在此大背景下，贛鋒鋰業、天齊鋰業(9696)等龍頭企業已走出週期底部，未來或隨著碳酸鋰價格的上漲，進一步迎來股價週期修復。

贛鋒鋰業一年圖。

贛鋒鋰業周五跌2.2%收50.5元，贛鋒上半年股價在20元左右徘徊，11月中上今年高位63.35元，從高位回落20%，可分段吸納，望明年再上高位。

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