有人話，同一個錯誤，聰明人不會犯上兩次。做得英國首相，無論上任保守黨首相卡梅倫或現任首相文翠姍，當然是超級聰明之人，但想不到會一錯再錯。
文翠姍提前大選，保守黨慘勝得318席，未夠過半數的326席，出現所謂「懸峙國會」的情況，要尋求小黨合組聯合政府。保守黨在國會內本來有330席，可以單獨執政，但選舉後丟失了12席，失去過半數的控制性地位。
英國上任首相是保守黨的卡梅倫，他在自己民望高企的時候，決定進行脫歐公投，本以為可以得到民望支持，否決脫歐，令到自己的執政基礎更加穩固，誰知卻得到一個完全相反的結果，公投脫了歐。
文翠珊冷手執個熱煎堆上台，成為首相，更一度被視為第二個鐵娘子，民望高企。對手是既激進又年老的工黨領袖郝爾彬，看來沒有殺傷力。今年4月，文翠珊在保守黨的民望大比數領先工黨20個百分點的時候，決定提早解散戶國會，舉行大選，希望拿到更加高的民望支持，結果事與願違，得到一個危機重重的「懸峙國會」。如果不提早大選，保守黨的執政基礎本來十分穩固，但文翠姍未經過選舉上台，總是想找機會選舉加強自己的話語權，怎知一選就出事了。
文翠珊這次的失敗，有幾個方面的原因。第一是輕視了保守黨支持度的脆弱性，高估了自己的民望。人總是這樣的，覺得自己強勁，上一手領袖水皮。卡梅倫在脫歐公投落敗，在文翠珊心中，只會覺得這名年輕黨魁，料子不足，行事急進，所以鍛羽而歸。
而文翠珊對自己就信心十足，覺得自己遠比卡梅倫老練，相對於對手工黨領袖郝爾彬，能力及民望都大幅超前，信心滿滿，只求一戰。結果她犯上了和卡梅倫一樣的錯誤。所以作為政客，一定不可以高估自己的能力，低估政治形勢的兇險。
第二是緊縮財政開支的政綱與連環恐襲送了文翠珊上路。文翠珊宣佈提前大選之後，發生了三次恐襲，不安全感挫傷保守黨政府威信。除了敵人恐襲靠害之外，文翠珊也自插一刀，為了減低財赤，主張削減老人福利，惹來年長選民大力反對。
第三是民意如流水，年青人反建制盛行。工黨是今次選舉的贏家，今次選舉增加29席到261席，在18至24歲選民投票多的地區，在高投票率的選區，工黨就奪得議席，工黨領袖郝爾彬傾向激進，而年青激進票正左右大局。
首相文翠珊成功拉攏取得10席的北愛民主統一黨支持，籌組聯合政府。新政府在議會內共有327席，僅僅超過半數2席，不是一個強勢政府。無論如何，文翠姍的執政地位並不牢固，英國參加脫歐談判，也倍感艱難。
盧永雄
香港樓價升個沒完，最近升到商廈。序幕由恆基以232.8億元投得中環美利道大廈掀開，這個成交的呎價為5萬元，令市場側目。隨後啟德的另一幅地皮由南豐以246憶元投得，呎價為1.2萬元，令商廈市場更熾熱。
表面看，啟德地皮售價遠比美利道的地皮低。然而，現時中環的甲級商廈租金呎價150元，美利道地皮起樓以後會有3至4厘回報；九龍灣商呎租只有20元至30元，啟德地皮的租金回報估計只有1.5厘。即是說，啟德地皮比美利道地皮更昂貴。
由於商業大廈有價，就令沉睡了怡置系即時甦醒。她們擁有的銅鑼灣怡東酒店，早前打贏官司，政府不能限制其發展高度。這塊地皮可以重建成地面26層、地下4層的商廈，樓面面積68萬呎。怡置系公開表示有意放售怡東酒店，市場估計作價大約300億元。
怡東酒店現時有669個房間，如果成功以300億元賣出，即每間房平均賣3452萬元，十分驚人！怡置系當然「拿拿淋」去沽啦。 怡東酒店若以300億元賣出，平均呎價達到44100元。雖然怡東酒店地皮有海景，但並非核心地段，如果賣到這個價錢，已經也算是天價。
商廈的價值，可以用租金收益率去評比，一般而言，能夠有3至4厘的租金回報，價錢算是比較合理。如果像啟德地皮的商廈，租金回報只有1.5厘，價錢極貴；怡東酒店若以300億元賣出，估計租金回報只有2厘，也是一個貴價，商業樓市很明顯已出現非理性亢奮現象。
回顧香港樓市， 2003年沙士後見底回升，之後在2008年金融海嘯之後，第二波觸底向上。先炒高內地人最喜歡的豪宅物業，幾年以後，政府辣招頻出，限制了國內人買樓，豪宅回落，便轉炒小型住宅，最近這個炒浪延伸到優質商廈。
恆基以232.8億元買入中環地王，呎價5萬元，好像很貴，但中環靚地難求。恆基手頭上可沽售物業有近1000億元，放售了手上質素較差的物業，一買一賣，等如是把差貨換成靚貨。至於怡東酒店地皮，不知這買家是誰，如果不是像恆基一樣可以有其他物業放售，就變成用超高價承接物業。
在恆基和南豐投地之前，一直有一個說法，說中資財團來香港推高了地價。不過，最近不知道是否中央發了功，由美利道地皮的投票開始，沒有見到中資財團勇進出價，結果地皮就由本地財團以超高價奪得。不試過不知道，即使沒有了中資財團，要非理性亢奮的樓市，仍然會亢奮。
投資界有一句名言：「升市莫估頂」。無論是樓價或者股價，在急速上升的時候，很難估計頂位在哪裏。在40多年前股市狂升浪潮中，1972年10月，港股大升到900點，已經很多人說全民皆股，股價超貴。但短短5個月後，到了1973年3月，恆指大幅抽升至1700點，差不多升了一倍！非理性的亢奮的特點就是非理性，沒有理性價值水平可以講。但大市爆破後，就跌到150點，輸到很多人「走路」。
從炒作的角度而言，今天買明天沽，其實是一個「扑傻瓜」的遊戲。只要自己不是最好最後一個傻瓜，過一過手賺少少，也很滋味。但是，香港現時買樓的稅項繁多，動輒要徵收幾個巴仙甚至15%的稅款，很難在短期短轉讓。買入大型貴重物業，要抱著長揸者的心態。
大家便要注意了，非理性的事物最終都會回歸理性，可能是一年，可能是兩年。大風來到的時候，豬也可以飛上天，當風走了，豬還可以停在天空嗎？
盧永雄
