商廈的非理性亢奮

香港樓價升個沒完，最近升到商廈。序幕由恆基以232.8億元投得中環美利道大廈掀開，這個成交的呎價為5萬元，令市場側目。隨後啟德的另一幅地皮由南豐以246憶元投得，呎價為1.2萬元，令商廈市場更熾熱。

表面看，啟德地皮售價遠比美利道的地皮低。然而，現時中環的甲級商廈租金呎價150元，美利道地皮起樓以後會有3至4厘回報；九龍灣商呎租只有20元至30元，啟德地皮的租金回報估計只有1.5厘。即是說，啟德地皮比美利道地皮更昂貴。

由於商業大廈有價，就令沉睡了怡置系即時甦醒。她們擁有的銅鑼灣怡東酒店，早前打贏官司，政府不能限制其發展高度。這塊地皮可以重建成地面26層、地下4層的商廈，樓面面積68萬呎。怡置系公開表示有意放售怡東酒店，市場估計作價大約300億元。

怡東酒店現時有669個房間，如果成功以300億元賣出，即每間房平均賣3452萬元，十分驚人！怡置系當然「拿拿淋」去沽啦。 怡東酒店若以300億元賣出，平均呎價達到44100元。雖然怡東酒店地皮有海景，但並非核心地段，如果賣到這個價錢，已經也算是天價。

商廈的價值，可以用租金收益率去評比，一般而言，能夠有3至4厘的租金回報，價錢算是比較合理。如果像啟德地皮的商廈，租金回報只有1.5厘，價錢極貴；怡東酒店若以300億元賣出，估計租金回報只有2厘，也是一個貴價，商業樓市很明顯已出現非理性亢奮現象。

回顧香港樓市， 2003年沙士後見底回升，之後在2008年金融海嘯之後，第二波觸底向上。先炒高內地人最喜歡的豪宅物業，幾年以後，政府辣招頻出，限制了國內人買樓，豪宅回落，便轉炒小型住宅，最近這個炒浪延伸到優質商廈。

恆基以232.8億元買入中環地王，呎價5萬元，好像很貴，但中環靚地難求。恆基手頭上可沽售物業有近1000億元，放售了手上質素較差的物業，一買一賣，等如是把差貨換成靚貨。至於怡東酒店地皮，不知這買家是誰，如果不是像恆基一樣可以有其他物業放售，就變成用超高價承接物業。

在恆基和南豐投地之前，一直有一個說法，說中資財團來香港推高了地價。不過，最近不知道是否中央發了功，由美利道地皮的投票開始，沒有見到中資財團勇進出價，結果地皮就由本地財團以超高價奪得。不試過不知道，即使沒有了中資財團，要非理性亢奮的樓市，仍然會亢奮。

投資界有一句名言：「升市莫估頂」。無論是樓價或者股價，在急速上升的時候，很難估計頂位在哪裏。在40多年前股市狂升浪潮中，1972年10月，港股大升到900點，已經很多人說全民皆股，股價超貴。但短短5個月後，到了1973年3月，恆指大幅抽升至1700點，差不多升了一倍！非理性的亢奮的特點就是非理性，沒有理性價值水平可以講。但大市爆破後，就跌到150點，輸到很多人「走路」。

從炒作的角度而言，今天買明天沽，其實是一個「扑傻瓜」的遊戲。只要自己不是最好最後一個傻瓜，過一過手賺少少，也很滋味。但是，香港現時買樓的稅項繁多，動輒要徵收幾個巴仙甚至15%的稅款，很難在短期短轉讓。買入大型貴重物業，要抱著長揸者的心態。

大家便要注意了，非理性的事物最終都會回歸理性，可能是一年，可能是兩年。大風來到的時候，豬也可以飛上天，當風走了，豬還可以停在天空嗎？

盧永雄

英國大選臨近，首相文翠珊陷入苦戰。她很大機會會丟失國會議席，執政保守黨未必能控制國會過半數。這已是較好的結果，更差是工黨黨魁郝爾彬贏得大選。文翠珊犯上的錯誤，可能和前任首相卡梅倫一樣，高估了民意對自己的支持。

說到這裏，要先解釋英國的選舉制度。英國行議會制，由議會選舉中得到過半數議席的多數黨領袖出任首相。按照1911年開始實行的《議會法》，一屆英國議會的任期不得超過5年，但是沒有最短期限。英國政制特有之處是執政黨可以在任期內隨時解散國會，提前大選。所以，英國首相每當覺得自己民望很高，或者遇上重大的政治關口時，就會解散國會，重新大選，以尋求更多的民意支持。上任首相卡梅倫雖然沒有提前解散國會，但就脫歐舉行全民投票，結果公投落敗，他負責下台。

接著文翠珊被保守黨推選為領袖，自然地當上英國首相。她並未經民意的直接授權，在她行將與歐盟展開脫歐談判之前，又自覺她自己的民望高漲，便提前解散國會，進行大選，看似順理成章。

今年4月18日，文翠姍在唐寧街10號首相府門外，公佈提前大選，當時民調顯示保守黨領先工黨21個百分點，是1983年以來兩黨最大的差距。民調機構YouGov的專家當時預計，保守黨可以在大選中從工黨手上拿多50席，一加減，令到兩黨的差距拉大100席，保守黨的執政優勢更牢固。

但其後英國爆出連番恐襲，文翠珊的民望就不斷下跌，到5月31日YouGov的民調結果顯示，保守黨的支持度42%，工黨39%，雙方拉近到只有3個百分點。按此估計，保守黨將會減少20席，由原本的330席降至310席；而工黨則增加28席，由229席，變成257席。一加一減之下，保守黨未能達到單獨執政的326席，變成所謂的「懸峙國會」，保守黨要與其他黨派結盟，才能執政。

無論是英國的公投或者美國的總統選舉，都顯示民調不能夠百分百作準，到選舉時民意還會有很大的波動。但現實上保守黨領先工黨的優勢已經大幅收窄，保守黨陷入選舉危機，卻是鐵一般的事實。現在保守黨唯有期望奇蹟出現，才能大勝。

文翠珊的民望急滑，與她宣布大選之後發生的多宗恐襲有關。其中最惹人注目的是美國流行歌手亞莉安娜在曼徹斯特演唱會，遭到恐襲，造成22人喪生。英國在三個月內發生了三次恐襲，對文翠珊的聲望造成極大的打擊。工黨倫敦市長簡世德翻文翠珊的舊賬，批評她在2010年出任內政大臣的時候，把警隊的預算大幅削減18%，令英格蘭和威爾斯的警隊人數大幅減少2.2萬人，影響了警隊的能力。文翠珊一直以她出任財政大臣6年的政績作為自己能力的賣點，如今卻正正是她當時的決定，被指為令到英國無力反恐的根源，對她的選情打擊甚大。

   

我們提到恐怖襲擊，都會表現出悲天憫人的態度，希望世界和平，恐怖消失。這些良好願望，人人都支持。但在現實世界，恐怖襲擊都非常有導向性，特別是在西方國家舉行選舉的時候。恐怖組織發動襲擊，旨在打擊執政政府的支持度。我們雖然很不喜歡這些事情的發生，但也要承認一個事實，民意如流水，甚至很容易會被敵人操控，令民主選舉的結果失控，好政府也不一定可以執政。

盧永雄