最近有朋友問起，她自住的沙田樓在97前高位買入，等了17年，終於見家鄉，如今升到突，她想先沽出這間樓，等樓價下跌後，再用較低的價錢買入新樓。
我一聽到要沽自住樓，就如見到紅燈，這幾年聽得太多沽自住樓買不回來的慘痛經歷，租金不斷升，沽了樓的朋友，一邊捱貴租，一邊睇住樓價升，苦不堪言。所以我即使認為樓價有泡沫，都勸這位朋友要三思，要諗到一清二楚至好做，最緊要輸得起。要諗諗例如樓價再升幾成、租金再升幾成，自己頂唔頂得順呢?
首先要明白樓市為何狂升。我覺得香港土地樓宇供應不足，只是小局。大局是全球資金橫流，樓價才會升個不停。美、歐、日把指標利率減到接近零都不止，美國和日本還要大量印銀紙，進行量化寛鬆。大家讀過中學經濟課都知，價錢是由供應和需求決定，當錢印得很多，資產、特別是物業這類不動產供應有限時，價錢只會向上。錢越印得多，價錢愈搶得愈高。
你可能聽過美國聯儲局正逐步停止量化寛鬆，甚至話明年開始加息。但什麼叫停止量寛，其實只是停止印新錢而矣，並不是將過去多印的銀紙收回。若美國明年開始加息，頭一年加息也不會加得多，頂多加1厘，也是相當有限，對資金的流動約束性不大。
如今樓價有泡，不過我擔心仲有超級泡沫在後面。因為歐洲經濟太差，歐洲央行很可能被逼放水，又進行量化寛鬆，到時不知會出現那種局面。歐洲第二季度經濟好惡劣，意大利第二季已連續兩季收縮，技術上已是經濟衰退；法國由輕微正增長變成零增長；德國第二季經濟按季萎縮0.2%。今日歐洲央行宣布減息0.1厘，恐怕仍不能止住歐洲經濟跌勢，現在市場不是談論歐洲量寛，而是在研究歐洲是否緊縮得太厲害，是否量寛也救不到，怕歐洲會步日本後塵，出現20年的衰退。
歐洲未量寛，德國的10年期國債息率已跌穿1厘水平，跌到0.95厘附近(美國10年國債息率還有2.41厘)。德國息率這麼低，大家也不看好歐元相對美元前景，如果基金跑去德國借錢，調出來到處炒作，資金成本很低，還不造成全球資產泡沫?
資產起泡，最終結局好可能是爆破，但爆破前是大升。香港73年有股災，但從72年尾恒指900點，幾個月內到73年3月股災前夕，升到1700點，尾段可以升多一倍，尾段愈升愈急，狂態畢現。
歐洲行將大力印錢，你又怎會知道，不會出現超級資產通脹? 怎知樓市不會發狂再升? 所以要明白買樓要冒樓價跌的風險，但沽樓也要冒樓市升的風險，萬一急升，賣了自住樓，亦不易捱。
盧永雄
