樓市成交跌24% 商住租金續攀升

本港住宅物業市場稍為冷卻。

第三季樓市交投淡靜，住宅物業成交量按季下跌兩成四，至一萬四千四百宗。整體住宅售價在八至九月按月有所回落，不但抵銷七月的升幅，更令整體住宅售價在第三季內微跌百分之一。樓市在七月見頂，預計調整仍然持續一段時間，但市民供樓負擔比率遠高於二十年平均值，政府經濟顧問歐錫熊表示，中美貿易戰及貨幣環境均對樓市產生壓力，有意置業者應注意有關變化。

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本港住宅物業市場轉冷，成交量由第二季的一萬八千九百宗，下跌兩成四至第三季一萬四千四百宗，其中十月份的住宅成交宗數只有約四千宗。政府經濟顧問歐錫熊表示，整體住宅售價在七月份見頂，八月開始回落，樓市近月出現調整，「雖然樓市出現調整，但大家注意今年首九個月的整體住宅售價，仍然累計上升百分之十。」

政府指儘管樓價出現下跌，但今年九月的住宅售價仍然較一九九七年的高峰高出一點二五倍。同時，市民的置業購買力指數(即置業供款負擔比率)，在第三季仍處於約百分之七十四的高位，遠高於過去二十年的平均水平。住宅租金在六至九月期間，進一步上升百分之二，同期商鋪和寫字樓售價分別上升百分之二及百分之六，租金分別上升百分之二及百分之一。

展望未來，政府預計內外基本因素的轉變，將為本地住宅物業市場的前景蒙上陰影。政府指出，隨着中美貿易戰升溫，為環球及本地的宏觀經濟前景添上不明朗因素，加上美國貨幣政策正常化持續推進，本港息口在聯繫滙率制度下必會進一步上調。

在供求方面，中期住宅總供應量維持在九萬三千個的高水平，政府預計未來數年單位落成量預期會增加，現時住宅單位供求偏緊的情況最終將會緩和。歐錫熊指出，中美貿易戰及貨幣環境對樓市產生壓力，有意置業者應注意有關變化。

高盛亞太首席股票策略分析師慕天輝(Timothy Moe)指，香港地產股有三重利好消息，包括未來減息預期、租賃市場走強及樓市復甦帶動置業需求。

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首先，該行預計聯儲局還會減息兩次，香港利率也會下降，進一步降低按揭成本；第二，支撐房地產市場的關鍵因素之一，是香港租賃市場實際上已經走強，租金收益率有所提高，令買樓更有吸引力 ; 第三，本港樓市已承壓數年，實際上已經歷了一次小熊市。有些渴望在香港置業的人一直在觀望，等待期間同時存了幾年錢，現時基本面更有吸引力。綜合這些因素，構成市場築底的原因。

慕天輝續說，地產股股價遠低於資產淨值，而且股息收益率也很高，尤其是像新鴻基地產(00016)這樣的優質公司。綜合股價先前的折價，加上基本面的走強，共同導致了股價反彈。

該行對香港股市評級為中性(equal weight)，慕天輝解釋，該行超配(overweight)MSCI中國指數，實際上指的是香港大部分股票，MSCI香港指數範圍較窄，只包含傳統的香港股票，涵蓋銀行、房地產、保險、澳門博彩業及部分零售股。香港的前景固然不錯，但相比來說更偏好中國人工智能等主題。