自啟德機場在逾20年前（1998年7月6日）搬往大嶼山香港國際機場後，經過特區政府多年規劃及推行落實多項建設，舊機場已逐步成為九龍市區兵家必爭新區，自中國海外地產首兩幅「港人港地」啟德一號年前開售以來，區內已超過6個私人樓開售並陸續入伙，繼後再有全新項目推出及地皮標售，連同已賣出的商業項目，啟德發展區已逐漸成為九龍區新地標。
當年因接駁新機場的新鐵路網開通，東涌線和機鐵快線，令周遭地區的樓價平地一聲雷，自1998年尾奧運站開售的維港灣後，同區和鄰區起了新變化，形成人口大轉移的發展區，都是皆因有新發展突破框框和地區面貌改變，而普遍為市民所接受。如奧運站毗鄰的大角咀區，亦因為受到鄰近新鐵路的運行增加升值空間，使到區內十多年內新造的私人物業同步受市場熱捧，樓市興旺。
興建中的地鐵沙中線發生施工失誤事件，但這條新鐵路無疑為東南九龍物業提供發展新商機，老樓日前巡土瓜灣一帶時，沿途已有不少新物業落成和施工途中，至於今年亦已先後推出兩個項目，包括市建區首置上車盤煥然懿居及與新地發展的Downtown 38，挾沙中線和啟德發展區雙擊效應，收票和銷情更可與其他市區新盤一較高下。
撇除首置樓，Downtown 38首批折實平均呎價近1.73萬元，與啟德發展區平均呎價約2.5萬元至2.6萬元計算仍有一段折讓距離，加上未來時間亦有多個全新樓盤醖釀開售，若以前述大角咀區發展概念，在價錢和地點上給予區內外買家多個區份選擇；除了日後可藉鐵路改善對外交通外，擁有九龍城/何文田/紅磡34校網(包括協恩中學附屬小學、農圃道官立小學、馬頭涌官立小學及陳瑞祺(喇沙)小學等等)，也成為銷售傳統賣點。
今年市建局第三個樓盤，是與新世界發展的九龍城道/上鄉道項目瑧尚（另見圖，地區分區為馬頭角），已批樓花同意紙，據指很快便為登場開售。老樓視察，與沙中線土瓜灣站距離近在咫尺，毗鄰市政大樓及不少地舖式民生店，傳統日常生活所需一應俱全。根據資料顯示，瑧尚共有294伙，提供一房及兩房單位，主打一房戶，全盤佔逾8成，暫看戶型當然主打上車客及買樓收租客為主。
那日老樓在煥然懿居作為步行作起點，途經馬頭圍道、土瓜灣道、九龍城道，再轉入北帝街，全程約25分鐘，當中沙中線土瓜灣站興建中地盤(近土瓜灣市政大樓)，以瑧尚距離未來港鐵站需時約三至四分鐘，為三個樓盤最近港鐵站。
現場代理舖所見，區內兩房二手單位叫價由500萬至700萬之間，租金約1.4萬元至1.8萬元之間（視乎面積和樓齡而定），回報率3至4厘左右，與近期其他區份入伙相若。新盤正當樓市有企穩回升之際，這類銀碼的市區新盤不愁沒有市場。
十年河東、十年河西，東南九龍有啟德發展區作為軸心，土瓜灣作為東南九龍區傳統社區，正是蘊藏大量潛在發展空間，令購買力得以累積起來有待爆發，只欠藥引而已。
老樓（劉兆昌）
##老樓 ##劉兆昌
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1月14日，政協第十三屆廣東省委員會第三次會議在廣州開幕，第十三屆廣東省政協常委、新世界發展執行董事兼行政總裁黃少媚出席會議，並提出「以香港北部都會區建設為錨點，推動大灣區融合發展」的建議。
黃少媚認為，在香港的施政綱領中，北部都會區是香港未來發展的新引擎，是香港在「南金融、北創科」新產業布局上的發展重點。黃少媚指出，這片土地不僅可以讓香港與大灣區內地城市相關產業更好互動，也會為香港帶來更大的發展活力。
北部都會區。政府網站圖片
黃少媚表示，深耕大灣區多年的新世界，是推動香港北部都會區建設的主力軍之一。據了解，新世界目前在北部都會區持有約1,500萬平方呎農地，當中不少位處優質地段，交通配套完善。同時，集團也積極與華潤置地、招商蛇口、深業集團簽訂北部都會區合作協議，探索該區域的發展路徑。
新世界在北部都會區的前瞻布局與開發探索，對於推動香港發展及大灣區融合具有重要意義。作為香港工商界的代表，黃少媚表示，相信有能力發揮內聯外通的橋梁作用，積極推動粵港澳大灣區戰略的實施，更好融入國家發展大局。
占香港總面積約1/3的北部都會區，包括元朗區和北區兩個地方行政區，天水圍、元朗及粉嶺/上水等已發展成熟的新市鎮及其相鄰鄉郊地區，並有6個處於不同規劃及建設階段的新發展區和發展樞紐。根據香港特區政府2023年公布的《北部都會區行動綱領》，這塊毗鄰深圳的區域，將是香港未來20年城市建設和人口增長最活躍的地區。
新世界發展執行董事兼行政總裁黃少媚
去年10月，行政長官李家超在年度施政報告中就明確表示，北部都會區是香港經濟發展的新引擎，特區政府會在保持公共財政穩健的前提下，加快推進都會區內與經濟及房屋發展相關的工程，完成上述建設計劃後將“提供更好的居住環境，助力吸納人才、留住人才落地生根，並提升市民生活質量，惠民生、添幸福”。李家超強調，北部都會區擁有廣闊的土地和明確的產業定位，將為各行各業提供優質商機。
北部都會區靚麗的發展前景吸引了眾多眼光，2024年11月底，85家企業與香港特區政府簽署《支持及參與北部都會區發展意向書》，35家企業簽署參與北都開發項目協議32份，涉及金額超千億港元，香港及內地的工商界以實際行動為北部都會區這座未來之城投下信心票，啟動香港發展新引擎。由此可見，在大灣區未來的發展藍圖里，北部都會區將會是極為耀眼的明珠，極具發展潛力。
深耕大灣區多年的新世界，在北部都會區也進行了前瞻性布局。除了擁有豐富且優質的土地儲備外，新世界還積極把握機遇，與優質夥伴強強聯手、優勢互補，共同致力於北部都會區的開發。據了解，新世界是最早啟動與央企龍頭合作，積極投身北部都會區建設的港企之一。早在2023年，新世界就與華潤置地有限公司(下稱華潤置地)宣布簽訂全港首個《北部都會區項目合作協議》。近幾年來，新世界又先後與招商蛇口、深業集團簽訂了重要的北部都會區合作協議。此外，集團還簽署了由特區政府牽頭的支持北部都會區發展意向書，與其他行業龍頭，如中國海外發展、中國鐵建(香港)、中銀香港等達成了聯手開發北部都會區的發展意向。
與央企龍頭、行業龍頭以及政府緊密合作，充分發揮各自優勢實現更具規模的發展，從而提升項目整體潛力，這是新世界在北部都會區所秉持的發展思路。目前看來，該模式頗具成效。
新世界在北部都會區的項目也在順利推進中。近日，新世界集團與招商蛇口合作開發的粉嶺商住項目已完成補地價程序，並正式動工建設。該項目坐擁鐵路優勢，交通配套完善，商業公用設施齊備，將提供約2300套住宅單位。項目不僅將極大助力北部都會區的發展，搶占北部都會區發展的“頭啖湯”，更有望為新世界在北部都會區將近1500平方公尺的農地開發探索出了一種全新模式。
不僅如此，近年來新世界更是圍繞增進香港與大灣區的深度融合，不斷加大投放力度。2023年以來，新世界在深圳投資建設了前海周大福金融大廈、K11內地旗艦K11 ECOAST等項目，並先後在深獲得多個城市更新項目，總投資額度超1000億元，實現了在香港、廣州、深圳三個粵港澳大灣區核心城市的全面布局與深耕。相信隨著北部都會區、前海片區等區域利好的持續兌現，作為優秀城市運營商的新世界，也一定會在北部都會區及粵港澳大灣區的深度融合與發展進程中，發揮出更大的作用。
