自啟德機場在逾20年前（1998年7月6日）搬往大嶼山香港國際機場後，經過特區政府多年規劃及推行落實多項建設，舊機場已逐步成為九龍市區兵家必爭新區，自中國海外地產首兩幅「港人港地」啟德一號年前開售以來，區內已超過6個私人樓開售並陸續入伙，繼後再有全新項目推出及地皮標售，連同已賣出的商業項目，啟德發展區已逐漸成為九龍區新地標。
當年因接駁新機場的新鐵路網開通，東涌線和機鐵快線，令周遭地區的樓價平地一聲雷，自1998年尾奧運站開售的維港灣後，同區和鄰區起了新變化，形成人口大轉移的發展區，都是皆因有新發展突破框框和地區面貌改變，而普遍為市民所接受。如奧運站毗鄰的大角咀區，亦因為受到鄰近新鐵路的運行增加升值空間，使到區內十多年內新造的私人物業同步受市場熱捧，樓市興旺。
興建中的地鐵沙中線發生施工失誤事件，但這條新鐵路無疑為東南九龍物業提供發展新商機，老樓日前巡土瓜灣一帶時，沿途已有不少新物業落成和施工途中，至於今年亦已先後推出兩個項目，包括市建區首置上車盤煥然懿居及與新地發展的Downtown 38，挾沙中線和啟德發展區雙擊效應，收票和銷情更可與其他市區新盤一較高下。
撇除首置樓，Downtown 38首批折實平均呎價近1.73萬元，與啟德發展區平均呎價約2.5萬元至2.6萬元計算仍有一段折讓距離，加上未來時間亦有多個全新樓盤醖釀開售，若以前述大角咀區發展概念，在價錢和地點上給予區內外買家多個區份選擇；除了日後可藉鐵路改善對外交通外，擁有九龍城/何文田/紅磡34校網(包括協恩中學附屬小學、農圃道官立小學、馬頭涌官立小學及陳瑞祺(喇沙)小學等等)，也成為銷售傳統賣點。
今年市建局第三個樓盤，是與新世界發展的九龍城道/上鄉道項目瑧尚（另見圖，地區分區為馬頭角），已批樓花同意紙，據指很快便為登場開售。老樓視察，與沙中線土瓜灣站距離近在咫尺，毗鄰市政大樓及不少地舖式民生店，傳統日常生活所需一應俱全。根據資料顯示，瑧尚共有294伙，提供一房及兩房單位，主打一房戶，全盤佔逾8成，暫看戶型當然主打上車客及買樓收租客為主。
那日老樓在煥然懿居作為步行作起點，途經馬頭圍道、土瓜灣道、九龍城道，再轉入北帝街，全程約25分鐘，當中沙中線土瓜灣站興建中地盤(近土瓜灣市政大樓)，以瑧尚距離未來港鐵站需時約三至四分鐘，為三個樓盤最近港鐵站。
現場代理舖所見，區內兩房二手單位叫價由500萬至700萬之間，租金約1.4萬元至1.8萬元之間（視乎面積和樓齡而定），回報率3至4厘左右，與近期其他區份入伙相若。新盤正當樓市有企穩回升之際，這類銀碼的市區新盤不愁沒有市場。
十年河東、十年河西，東南九龍有啟德發展區作為軸心，土瓜灣作為東南九龍區傳統社區，正是蘊藏大量潛在發展空間，令購買力得以累積起來有待爆發，只欠藥引而已。
老樓（劉兆昌）
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