text by: 香港 IPP 集團 助理區域總監 — Joseph Pang
近來不少人都會選擇地產作為財富資產管理及投資的項目，理財顧問常常都提起選擇地產項目作投資最重要一定是 Location 。在海外物業投資的領域，我們如何定義一個 Location 是否優越呢？還有沒有其他因素需要考慮呢？
1. 人口增長
人口增長直接影響住屋需求。除自然人口增長外，當地能否吸引外地人士到當地升學、工作或退休至關重要。
2. 經濟增長
經濟持續增長，失業率處於低水平，樓價自然穩步上揚。
3. 基礎建設
基礎建設包括交通運輸系統（如機場航線國際化、完善的大眾運輸網絡）、教育及醫療設備等配套。基礎建設除可增加當地就業外，更能吸引海外人士到當地定居。
4. 文化語言
大部份海外物業投資者都會將物業出租，如果當地文化與自身文化差異較大，可能會衍生不同問題。另外，如果不愔當地法定語言，萬一出現任何糾紛或訴訟，處理過程會更費時。
5. 政局穩定性
一個政局穩定的地方往往更能吸引海外人士移居，對當地樓巿有正面影響。
6. 樓盤位置
海外投資者宜選擇接近市中心的大型物業，切忌因樓價較低而選擇偏遠項目。
7. 成本
成本可分為兩部份。第一部份為購入成本，當中包括樓價、稅項等；第二部份為持有成本，包括管理費、地租、維修費、雜費等。簡而言之，成本越低回報率自然越高 。
8. 物業業權
一般分為永久業權及租賃業權，海外物業投資者宜選擁有永久業權的物業，更有保障。
9. 租金回報及二手市場
海外物業投資者需要留意當地物業租務交投是否活躍，出租率是否高企。另外亦需要留意當地二手交投。一般而言，成熟市場的二手交投會較活躍，物業轉手較易。
10. 匯率
如果可以趁當地貨幣低水時買入物業，即使在賣出時樓價升幅不多，若匯率有升幅，回報亦相當可觀。
想了解專業意見？可以 Email : josephpang@ippfa.com.hk
IPP集團，新加坡大型財富管理辦公室（WMO）。2006年成立香港IPP，公司擁有證監會牌照。IPP不代表單一銀行、保險等金融機構，可以向客戶提供專業意見，為客戶找到市場上最適合的產品計劃。
IPP集團網站：http://www.ippfa.com.hk/chi/index.html
投資懶人包
** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **
text by: 香港IPP集團 助理區域總監－ Joseph Pang
自從 2018 年金融海嘯開始，各國政府都爭相印銀紙救巿，導致不同資產價格上升。在這趨勢下，必需要做好財富資產管理，需要時可尋找理財顧問的專業建議。而談到財富資產管理時，不少人都會想到置業投資，皆因大家都覺得「買樓保值」，不過投資物業又是否真的保值？當中的成本又該如何計算？又有人話不如投資海外物業，當中的風險你又知多少？
面對香港瘋狂的樓市，當我與已置業的朋友傾談，大家覺得初次置業時，最頭痛的問題就是－首期。如果單位價值HK$600萬，用盡按揭保險，首期都需要HK$120萬，加上其他交易成本差不多要HK$140萬才可以「上車」。如果心儀單位價值HK$1,000萬，首期就要HK$500萬。假設家庭總入息每年有HK$100萬（這已是全港最高的10%高收入家庭），還要不吃不喝，更需5年的時間才可儲首期「上車」。
然而，對於已有物業「自住」的人士來說，他們希望再購買物業作投資用途，除首期以外，要計算的就是15%的從價印花稅，這大大增加了購買的成本。「你有張良計，我有過牆梯」，大家面對本地物業市場門檻高，想置業投資的人大都有個想法，就是海外置業，近年熱門地方包括：台灣、泰國、馬來西亞、歐洲、澳洲等。現時科技發達，資訊十分流通，非常方便做搜集資料，做好「功課」再一撃即中。
不過，可能好多人都會忽略了評估海外物業的保值，甚至乎升值的潛力，以下幾點，大家必須留意：
1) 當地經濟是否穩定？經濟增長速度如何？
－如果當地經濟持續增長，失業率又長期處於低水平，樓價自然會穩步上揚
－開放的市場容許資金自由出入，對海外投資者十分重要
2) 交易成本如何？
－需要仔細了解稅項及按揭配套
－不妨多比較不同城市有否對海外投資者徵收額外稅項或有特別的按揭安排
3) 匯率如何？
－可以趁當地貨幣「低水」時買入物業，即使物業本身價值上升不多，匯率有升幅的話，回報亦相當可觀
－最重要是在大部份情況下匯率的升幅不用交稅
4) 發展商的規模如何？
－如果不熟悉當地的環境、法律、政府管制，貿然購置物業，似是隔山買牛
－要減低風險，可以選擇一些有規模及信譽的發展商
想了解專業意見？可以 Email : josephpang@ippfa.com.hk
IPP集團，新加坡大型財富管理辦公室（WMO）。2006年成立香港IPP，公司擁有證監會牌照。IPP不代表單一銀行、保險等金融機構，可以向客戶提供專業意見，為客戶找到市場上最適合的產品計劃。
IPP集團網站：http://www.ippfa.com.hk/chi/index.html
