從事地產行業逾30年的韓家輝，有一半時間在發展商內負責銷售新樓和投資買工作，眼見市場資金流動方向，在現階段充斥大量資金的香港房地產市場，經歷多次金融危機和政經動盪，本港樓市依然是港人愛好的投資工具，對於去年第四季低潮後短短僅逾月鞏固期後，又重拾升軌，並預期樓價「年尾貴過年頭」。
現為四叔（恒地主席李兆基）旗下恒地營業（二）部總經理韓家輝，在接受本刊訪問時認為，目前四大類買家群中，當中以本地上車客仍是2019年最活躍群族，「有行家（發展商）近月開售的全新樓盤，銷售反應良好，購買力回流便看到用家的足迹歸來」，韓氏不評論其他發展商的銷售手法，但市場的確氣氛好轉，無論一手及二手買賣交投活躍，可能與以下兩個原因有關。
首先受到去年中美貿易戰事件造成小震盪，部份業主因心理影響劈價售樓，「有個別屋苑樓價下調了一至兩成，反而吸引了過去不斷追住個價但上不到車的買家，正給予他們這班上車客難得的機會。」韓家輝認為去年的樓市是一個鞏固期後的反彈市，「我都沒有諗過那麼快便完成短暫的調整期。
「從申請居屋入表錄得逾27萬人，反映了市民上樓需求十分大，縱使有一成回流私人市場，對私樓好大幫助；何況每年有五至六萬對新婚家庭，他們可能會選擇租樓、買樓、或搬回父母家同住，不可忽視這批住屋自然新增需求量。」向隅客回流對私人市場也有很大的幫助，綜觀最近上車盤的吸納能力並無削弱，同時投資收租客開始活動，有實力的買家更買兩伙或以上，所以樓市動力有增無減。至於年前活躍豪宅市場的內地客暫時不是主打族群，他們對物業需求只限於豪宅和超級豪宅，而這類物業可說是可遇不可求。
「現時豪宅的定義有點模糊，一致可分傳統豪宅、地區豪宅和超級豪宅，但什麼類型的豪宅也有它們的捧場客」，他特別提到將軍澳豪宅價也達每方呎4萬元，甚至貴過傳統區份，反映了新一代豪宅買家可接受了非傳統區份物業「豪宅價」了，資金實在太多而傳統豪宅新供應匱乏，造就新豪宅的誕生。
今年恒地(二)部共有五個全新樓盤登場，計有大角咀利奧坊三期、西營盤藝里坊二期、北角維峯・浚匯、西半山羅便臣道62號C和尖沙咀德成街2號，合共逾1,200伙，除了西半山項目乃傳統豪宅區，均為市區傳統地段，連同其餘三個今年內入伙的新盤餘貨，連同全新項目涉及約會1,800伙，當中新界北區高爾夫・御苑可於第三季以現樓形式出售。
第二個令樓市最近從整固期回順的原因，皆由美國聯儲局多番暗示，由於預期美國經濟未有預期般復甦，故令今年加息次數存在了變數，這也造成因為息口上調陰影暫時解除，加強了買家入市的信心。當問及過去數年發展商向買家提供多成數按揭時，韓氏表示，只是給予多一個按揭選擇給買家，並沒有太多買家廣泛使用，「按本身樓盤為例，不少最初選用高成數按揭的買家，在之後改選了傳統的即供按揭，反映了客戶群實力充足，最後並不需要這類按揭產品，因此選用高成數按揭不會是市場趨勢。」若果回升的勢頭持續的話，「今年底樓價好大機會高過年頭。」據提供的資料顯示，恒地(二)部去年底在一手銷售的銷售金額約200億元，韓氏表示每年均以銷售伙數為準，暫難以推測全年銷售金額目標，因為可出售的伙數未必會全數在2019年內全數推出。
一手住宅物業銷售條例，在2013年4月29日實施至今近6年，經過多年發展商可否適應？韓家輝認為，發展商已在短時間內適應條例，對於新例的要求亦配合良好，運作暢順。
另問及近年細單位當導，買家對單位的內部要求為何？他指買家普遍對單位內實用性要求相當高，亦對物業軟硬件的品質要十分重視，例如大廈的高科技附加設施等等。由於現時新界地區的樓價與市區，雖與多年前拉近了距離，但亦有一至兩成的差距，現時與內地拉近交通時間，不少港人要經常往內地城市公幹或上班，對區內住屋需求起了變化，因此在新界置業也有一定的數量。「況且自粵港澳大灣區公布了規劃大綱，粵港兩地加強了商務機會，港人北上工作或內地人南下置業，將深化新界區住宅的客戶群，在這方面恒地現存的土地儲備具相當優勢。」
據恒地2018年中期報告顯示，目前公司在新界區擁有約4,530萬方呎農地，晬全港擁有最多新界土地的發展商，，包括在元朗洪水橋新發展區擁有約647萬方呎土地、粉嶺北、坪輋／打土口十水嶺則分別擁有240萬方呎和245萬方呎的土地，單是三個地區便合共持有約1,132萬餘方呎的地皮，年報指出，公司透過不同途徑補充土地儲備，在去年度包括斥資約159.58億元，購入兩幅位於啟德區的住宅地皮，可建樓面面積為110萬方呎，預料可以於2022年分期落成，至於多年透過私人收購合併發展更不計其數，可見在樓市持續平穩下甚至回復升勢時，恒地在發展土地成本上佔有先天的優勢，毋須在靜市時透過減價招數來賣樓，資金上未出現很大壓力。
另談及特區政府在覓地建屋上，經年被市場詬病「有心無力、紙老虎」等，只是提一些空泛而不切實際的空想，但是擁有測量師專業資格的韓家輝，也趁機替政府辯稱，現屆政府有決心造成，「由於涉及搵地、和規劃過程漫長，需要達到社會共識及時間處理」，現階段從各種方式尋找新地皮(或填海)，中長期可見實質效果。
總括而言，韓家輝形容，「磚頭文化」在中國人社會根深蒂固，樓市有起有跌，不過傳統智慧，「買樓長線始終會升」，在眾多坊間普遍的投資工具中乃最穩健的。
撰文：lolau /Mike Lau
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