2020年的房地產科技展望

WeWork的上市計劃失敗，可以說是2019年房地產科技界的一個震撼消息。WeWork作為美國曼哈頓最大的私人租戶，其上市失敗令無論是房地產的傳統既得利益者，以及創新主義者都開始對所謂房地產科技有不同程度的反思。 2019年全球各地躁動不安，澳洲焚燒了五個月的大火，環保少女格蕾塔取得了時代雜誌的2019年度時代雜誌風雲人物；另一邊廂，巴黎的工會由12月開始了交通運輸罷工，在南韓，台灣，香港各地的民眾也曾有罷工行動。 面對變化莫測的2020年，房地產科技界能又能如何自處？

 即使2019年全球經濟增長放緩，但不管你同意與否，在2020年「經濟」不會再是許多人心目中的首位，「環保」和「福利」，甚至最近漸趨嚴峻的疫情「健康」問題，將會繼續影響房地產所發揮的角色。全球繼續注目在房地產科技，對其解決房地產及建築問題的能力深抱期望。現時已有不少軟件工具，旨在幫助物業經理和租戶提高環保能效並實現可持續發展目標，通過使用這些工具，管理者和租戶可以自發性地監察能源使用，並授予物業經理做出可持續的知情決定（informed decisions）的權力。總部位於蘇格蘭的，該房地產科技公司的數據庫平台可以分析，跟踪和基準化建築能耗數據，使業主及管理者能自主地建立節能方針。在福利方面，利用人工智能進行房地產和基建的預測性維護去識別風險，到建築工地的電子化和機械化等等建築技術可以保障工人安全；辦公室等空間設計也日新月異，設計不再是為了增加員工效益，反而是注重他們的身心健康。筆者相信，雖然使用房地產科技有一定的成本，但是房地產科技的運用會越來越普遍，不僅僅因為他們可以提升經濟效益，更是因為他們可以造福建築環境（Built Environment），解決行業內的環保，福利以及健康等問題。

因為房地產科技的出現，令房地產業者開始注重能源效益等等議題，但是每一棟樓宇所涉及的工程繁複，在每一個工序也有數之不盡的房地產科技可以應用，對不少傳統業者來說是應接不暇。同時，有不少科技因為樓宇本身的結構限制而不能被運用。因此，踏進2020年，除了科技需要突破，房地產界別內的合作也需要突破。業界不應該再依賴純粹的科技買賣，從建築工程到房地產的資產投資運用，我們需要一個以科技為題，以合作和共同開發（Co-Creation）為主的全方位解決方案，令科技得以充分發揮。

2020年，房地產科技會先經歷一番沉澱。寄望業內人士本著共同開發的方向，令房地產科技有所突破。

Leo Lo

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

全球房地產科技衍生的案例概念：房地產即服務（Real Estate－as－a－Service）

 因應著房地產科技（PropTech）的發展，房地產的性質亦逐漸受到影響。「房地產即商品」（space-as-a-product）的概念或許會受到顛覆性的變化，被「房地產即服務」（space-as-a-service）的概念所取代。

 隨著科技的發展，社會正在進入一個「後物質年代」（Postmaterialism Era），普羅大眾不再執着於擁有什麼，相反更注重對資產可運用的權限。唱片式微，取而代之的是音樂串流帳戶；私家車亦隨時隨地可以被叫車的應用程式取替。這些年頭，流動性也是一大重點。智能電話和雲端技術的出現將成千上萬的上班族從固定辦公室中解放，公司內外部合作可以不限地域進行；網上商店與速遞服務在短時間內迅速蓬勃起來，實體店則變得可有可無。這些例子，都在說明房地產的用途以及資產性質，亦將會面臨重整的階段。

這種趨勢令地產的收益權不能再安於依賴需求和供給來收取固定租金或一次性買賣來體現，取而代之，新的房地產商業模式：「房地產即服務」崛起了。好比上述提及的唱片和私家車，房地產不再只能被視為商品，就好像唱片的替代品「音樂串流」一樣，不單能播放音樂，還能給歌曲評分、製作播放清單，甚至觀看演唱會直播。簡單來說，比起其商品性質的本身，房地產附帶的服務更重要。 故此，共享工作空間（Co-Working Space）亦被視作房地產科技的一個鮮明例子。一般的共享工作空間營運者不單只提供工作地方給用戶，還提供咖啡飲料，清潔服務，團隊不時舉辦社區活動，用戶也能享用在不同國家的共享辦公室。其社群成員（按：營運者一般不定性他們為租戶）不只是衝着租用工作空間而來，而是希望得到空間及整個配套服務。

 縱然共享工作空間的先驅WeWork的上市計劃因為先前的估值過高而告吹，但筆者認為「房地產即服務」還是大勢所趨。房地產的服務模式要與客戶有密切聯繫以切合客戶需要及適應變化。因此，靈活性是「房地產即服務」的關鍵，空間提供者要長期並持續地提供一個更好，更快樂，更有效的空間給用戶，要達到此靈活性，很大程度上需要配合各種新興的房地產科技（PropTech）。而由於科技及業務模型創新，房地產業者應該重新審視房地產的產權，治權，用權及益權的變化，從而思考如何重新定義房地產。