內地中介蠱惑冒名 招香港買家購「更名房」

業內人士指，有中介收取訂金後失蹤，港人買家追討無門。

疫情下港人的大灣區置業計畫受阻，但無礙中介於香港積極招攬買家。近日有內地代理於社交平台，稱有本港業主失業，割價平售複式洋房作資金周轉。《星島日報》記者佯裝顧客查詢後，發現有關物業為未於房管局網簽登記的「更名房」，須額外繳費轉移業權，及後更揭發該中介假冒中原地產屬下代理。熟悉內地物業的香港中介估計，有關物業由代理批量承包銷售，藉收取更名費及溢價賺取更大利潤，惟以往曾發生「更名房騙案」，中介收取訂金後逃之夭夭，港人買家追討無門。

疫情下港人的大灣區置業計畫受阻，但無礙中介於香港積極招攬買家。資料圖片

近日有人在社交平台多個免佣放售物業的群組發帖，聲稱「自售免佣」，指香港業主因疫情失業急缺資金周轉，故平售連地下室和花園的複式洋房，原價390萬元人民幣，逾百平方米的單位現時只需一口價賣280萬元。《星島日報》記者佯裝顧客聯絡發帖者，對方始承認是中介黃XX（Terry），其卡片聲稱是中原地產旗下珠海橫琴尚X置業有限公司銷售經理，所代理的樓盤「星河傳奇」設於珠海金灣，將可於今年交樓。

Terry表示，複式洋房現為業主盤，屬於更名房，即是須於發展商記錄上更改業權名字，暫未於政府房管局「網簽」登記，「所有手續跟新樓相同，皆是跟發展商簽署合同，同樣可按揭，稅費方面也按照新樓繳付。」他表示，不少人希望購入洋房「等升值」，原業主早前於「低水位」入手該單位，如今發展商已售罄同類房型，每平方的市價也較之前貴3000元人民幣，極力游說記者用作度假或退休自住。

疫情下港人難以北上到內地售樓處「揀樓」，大灣區置業程序須移師網上進行。

就更名程序，Terry指，相關手續會直接跟發展商處理，開發商將於新買家落訂後，才退回原業主的錢，其時買家須再繳付其他稅費及手續費。另因應疫情無法北上睇樓，對方稱可安排在通訊軟件現場視頻通話，亦有不少港人委託內地親友前來視察環境。

惟記者在中原網站未能找到有關中介及該樓盤資料，Terry稱所有交易手續由其公司承辦，不可通過香港中原處理。見《星島日報》記者懷疑，他堅稱部分盤源不會刊登到網上，未能找到代理資料只因資訊僅限內部流通，「有些獨家盤只給部分公司承辦，中原是在內地的大平台，很多公司包括我們在內都掛靠了在其平台，我都是幫你跟發展商簽合同，不會騙你。」

就中介的真實身分，中原地產確認，珠海橫琴尚X置業有限公司黃XX（Terry）非中原旗下營銷服務平台及公司員工，將向執法機構報案有人冒認中原地產員工，旗下珠海分公司亦沒有代理過珠海金灣航空新城「星河傳奇」項目，集團一直要求旗下代理嚴守法律規定代理單位。

中原地產確認，珠海橫琴尚X置業有限公司黃XX（Terry）非中原旗下營銷服務平台及公司員工。資料圖片

更名房於內地不是新鮮事，如今始通過社交平台在本港流通。有「灣區博士」之稱的內房投資專家沈永年指出，更名房主要分成工抵房、回遷房及包貨三大類，「發展商以房子抵押作為向工程公司支付裝修費，以及向回遷戶作賠償，至於包貨即為中介向發展商平價購入一定批量樓盤，用以包銷。」大灣區地產代理龍騰國際行政總裁蔡俊鵬坦言，承包商賺取了優惠差價，所謂「平售」其實應有賺錢。

中原地產項目部（中國及海外物業）營業董事許大衛表示，慣常內地物業於兩個月內會在房管局完成「網簽」，就算近期因應疫情體諒客戶未能北上，也未必會長期等候原業主更名，故多月未落實登記的情況並不普遍，「發展商最正路的做法是於法定交易限期後『殺訂』，再將盤源以新市價重新放售。」

熟悉大灣區物業銷售的地產經紀黃家煊指出，部分內地開發商會容許於半年或一年時間內，讓業主轉名予第三方，情況猶如以往香港樓「摸貨」，以更名費賺取合同與成交價的差價，「現時正常途徑是不允許出售更名房，除非是發展商的特別客戶，才有機會『更名』。」他估計，現時內地市場上的一手更名房數量少於一成。

大灣區。資料圖片

粵港澳大灣區房地產業總會主席郭德亮稱，一般而言，內地住宅不能於5年內轉售，但亦要視乎個別發展商的規定。內地住房也不容炒賣，蔡俊鵬不諱言，藉由業主更名的方法再推售出市場，可謂另類炒賣操作，因此可收取更名費及樓花溢價，中介揚言賣家平售，「原價」可能即是目前市價，「他們未必有違法，但卻遊走法律灰色地帶，業主有機會因轉名購房而失去發展商原本提供的保障。」

最近沈永年接獲港人投資者被騙個案，受害人看過視像介紹更名房後，將過萬元訂金匯款至內地，惟中介逃之夭夭，始發現被騙去訂金，向發展商追討亦不果，「現時港人未能北上親自向發展商求證，單靠中介視像影片拍攝買樓文件，亦難分真偽。」

蔡俊鵬認為，發展商牽涉在內的更名交易，箇中風險相對中介代表個別業主轉名的交易算是較安全，但以往亦有「更名騙案」，除了有代理一房多賣及捲款而逃，另有售價低於發展商已登記的保留售價，導致買家須補付差額，否則買賣將會告吹，「若不熟悉內房市場，不應考慮更名房。」

廣東省政府於2023年發佈《深圳都市圈發展規劃》，總體布局增強深圳中心城市核心競爭力和輻射帶動能力，加快提升包括惠州在內的副中心能級。

上午講座講者 (左起) 美聯物業大中華首席高級區域營業董事余永泰、星級財經專家 沈振盈、和記地產集團董事 (市場) 兼董事 (企業業務發展) 譚健旭、星級財經專家 胡孟青、新城財經台主持劉婉芬。

隨著港人北上退休、工作及旅居成為新趨勢，在深圳都市圈的推動下，惠州可望成為港人於灣區開展「雙居生活」的新熱點。有財經分析員出席講座時指出，越來越多港人於灣區置業和生活，加上內房市道已轉穩，未來設計投資組合時，可考慮兼顧配置內地及本港資產，預料將成為港人投資新常態。同場亦有地產界人士分析指，港人利用在港物業的租金收入覆蓋惠州房貸，可實現「零成本持有資產」，有助港人北上退休或年青雙居族投資置業作超前部署。

下午講座講者 (左起) 中原地產代理(中國)有限公司總裁 李耀智、星級財經專家曾淵滄、和記地產集團董事 (市場) 兼董事 (企業業務發展) 譚健旭、星級財經專家熊麗萍、星級財經專家 胡孟青、新城財經台主持劉婉芬。

星級財經專家胡孟青出席《深圳都市圈‧安居置有計》投資及置業講座時，從宏觀因素分析內地樓市以及港人內地置業心態。她表示，「港人北上頻繁，內地政府近期亦頒布相關政策，大力推動深圳都市圈核心價值。透過香港資產及內地資產配置，配合深圳都市圈規劃的新格局， 將會成為港人物業投資與生活新常態。」

胡孟青指港深資產配置將成置業新常態。

另一位講者曾淵滄博士則分析退休長者應如何實踐「以租養貸」的理財策略，認為已退休人士可考慮出租在港的自置物業，然後以低價買入內地物業自住，「香港租金收入遠遠高於內地供樓的按揭，因此有剩餘的資金應付日常生活。這種理財策略對退休長者比較有利。」曾淵滄認為，在「人生上半場」最少要買入一個物業，投資是為「人生下半場」作準備，港人應制定買樓與買股票的投資比例分配，這有助更有效地規劃退休生活。

曾淵滄倡「以租養貸」，港深資產配置助退休優化生活。

當日出席的另一位講者沈振盈認為，內房已擺脫劣勢，市充道趨穩，由於在內地置業所需金額較低，日常消費也便宜，醫療配套良好，近年港人北上置業興趣增大，不乏用作未來的退休居所。

沈振盈指港人北上置業興趣增大。

至於來自內地的利好因素，同場熊麗萍表示，內地透過「政府補貼+金融支持+商家優惠」的模式，大力推動消費、刺激內需，例如最近推出消費貸款貼息政策。受惠於政策的行業由商品消費，擴展至服務消費，甚至是情感消費等新型消費。她指出，從資金面來看，北水持續流入港股，北水已佔港股成交達五成，港股受A股及北水影響更大，內地推動基金及保險等長期資金入市，將繼續支持A股及港股向上。

熊麗萍指內地多項政策利好消費，北水持續流入港股，長期資金助力市場向上。

長江實業集團有限公司旗下和記地產集團有限公司董事（市場）兼董事（企業業務發展）譚健旭為講座致辭時表示，內地經濟發展良好，相信下半年經濟及投資氣氛等各方面的數據均持續向好。他解釋退休人士是北上置業的主要動力，在大灣區融合和快速發展下，惠州作為深圳都市圈的副中心，盡享左右逢源的地理和環境優勢：「現時，粵港兩地交通快速發展，內地生活配套及醫療配套均日益完善，滿足港人需求。另外，港人在惠州的購房手續、按揭安排及相關配套等已經與當地買家相同。」譚健旭又指，當地去年的GDP突破6千億元人民幣，預料今年將邁向7千億元人民幣水平，可見當地置業投資，極具吸引力。

和記地產集團董事 (市場) 兼董事 (企業業務發展) 譚健旭指港深都市圈無縫接軌，大灣區雙居生活可盡享樂趣。

《深圳都市圈‧安居置有計》投資及置業講座分上、下午進行，參加者眾，座無虛席。活動由新城財經台主辦、長江實業集團協辦，請來多位專家為廣大投資者分析深圳都市圈的核心價值，以及內房投資最新趨勢。

現場座無虛席。

長實集團位於深圳都市圈的海濱發展項目「瀧珀」，共約2,720伙，面積由约550至1,942平方呎，包括高層及多層複式單位，以準現樓發售。項目設有區內罕有的豪華住客會所，總面積約2.5萬平方呎，設施涵蓋室外泳池、健身室、兒童遊樂室、麻雀室、閱讀室及瑜伽室等。同時，其周邊生活配套完善，毗鄰澳頭海鮮市場、三星購物廣場、沃爾瑪（Walmart）超市和萬達廣場等。醫療方面，「瀧珀」鄰近著名的三甲醫院—中山大學附屬第一醫院惠亞醫院，為港人銀髮族的退休、旅居提供一個好選擇。

《深圳都市圈‧安居置有計》投資及置業講座，座無虛席，多位星級財經專家齊聚一堂。