估價或跟不上樓價升幅 高追買家須留神

樓價於年初至今一直穩步上揚，根據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，美聯樓價指數連升七個月，並且預見趨勢將會持續。樓價節節上升，市民亦紛紛加快上車步伐，樓市交投平穩向上，當中二手市場尤其熾熱，今年七月份二手住宅註冊宗數錄得6,443宗，對比去年同期急升近四成。

樓市價量齊升，加上現時低息環境以及在「林鄭PLAN」的帶動下，不少買家積極入市，個別買家甚至高價接貨，但相關買家要注意樓宇估值未必即時反映最新市況，導致出現估價不足的問題。

估價為銀行批核按揭的重要指標，並直接影響銀行最終批核成數以及貸款金額。審批按揭時，銀行一般先委託估價行對物業進行估值，影響估值因素眾多，包括同屋苑類近單位的最近成交紀錄、物業類型、單位質素、座向、景觀，以及鄰近配套等。而當遇上估價不足或時間緊絀時，買家或需要抬錢上會。

試舉一例子，某單幢樓成交價為800萬元，買家欲承造借八成按揭（借貸640萬元），但該單幢樓的過往交投量稀少，銀行於估價上較為保守，最終估值為700萬元。而買家首期不足，即使借盡九成按揭（630萬元），亦要額外支付10萬元上會。

以上例子反映出，借盡按揭成數並遇上估價不足時，最終只能抬錢上會，而情況嚴重的更有可能「撻訂」收場。最近有報導指出現罕見連環撻訂個案，一名樓換樓的買家，因出售之原有物業被買家撻訂，資金未能及時回籠，導致新買入物業亦被逼撻訂，遭業主殺訂數十萬元。

現時愈多買家以高成數按揭上會，根據香港按揭證券有限公司最新資料顯示，今年首7個月新取用按揭保險計劃貸款宗數及金額錄得13,261宗及729.26億元，對比去年同期急升逾三成及四成。筆者建議承造高成數按揭的買家要預留更多資金預算及時間，以應對估價不足的問題。假如閣下遇上估價不足的問題，有沒有拆解方法呢？我們下回再作探討。

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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

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本港樓價高企置業難，如想盡早「上車」，可選擇入場門檻相對較低的物業。當中村屋樓價相對私樓便宜，實用率高，加上環境寧靜又舒適，更有不需繳付管理費以及可養飼寵物等等的好處，因此成另一種熱門的「上車」選擇。

雖然村屋入場門檻低，為不少新手買家捧場之選，不過村屋按揭較私樓繁複，牽涉的問題亦有可能較為廣泛，稍有不慎，銀行或未能批出按揭，令買家大失預算。筆者列出以下5點，有興趣購入村屋的準買家可多加留意。

首先，村屋分為「舊屋地」、「舊批地」、「新批地」及「建屋牌照」（後兩者一般統稱為「丁屋」）。現時市場上最常見的村屋為丁屋，而丁屋與居屋二手市場一樣，需要補地價後，方可在市場自由買賣。因此準買家購買丁屋前，要確保物業已補地價。

第二，自政府推出「新按保」後，首置人士購買800萬元以下物業可承造最高九成按揭；1,000萬元以下物業可承造最高八成按揭。而1,000萬元以下村屋最高可同樣承造最高八成按揭，但留意800萬以下村屋最高只可承造最高八成半按揭。

第三，村屋的交投較私樓疏落，銀行因缺乏市場交投參考指標，在估價方面會較為保守，一般亦會出現估價不足的問題，建議準買家要預留額外資金作首期支出。

第四，村屋涉及業權、地契、路權及樓宇結構等複雜問題，銀行審批按揭時，一般會委派估價行職員親臨現場視察或驗樓，審批時間比一般按揭批核更長，建議買家可與賣方爭取至少兩個月以上的成交期。

最後，村屋按揭還款期一般為25至30年，個別銀行以「55至65年減樓齡」計算，如經按保申請高成數按揭，最高按揭年期只可以「55年減樓齡」計算。

購買村屋注意事項繁多，買家事前宜做足資料搜集，並準備充足預算，有需要亦可尋找專業中介公司作詳細查詢。

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