定息按揭「蝕頭賺尾」？

日前香港按揭證券有限公司宣布，將定息按揭（定按）計劃由試驗性質轉為恒常計劃。現時計劃下的定息年利率維持為10年期年利率1.99%、15年期年利率2.09%、20年期年利率2.19%，往後按證公司將不時按資金成本、業務風險、市場情況等因素釐定定息年利率，並每月公布。

以現時新造H按實際息率將為1.4厘比較，現時定按計劃的利率似乎吸引力不大。然而，在未來加息週期重臨下，定按會否變得叫座？什麼類型人士適合選用？其實，定按計劃也並非不無好處，重點在於「免壓力測試」及「穩定供款」。

定按計劃無須壓力測試，原因是已穩定特定年期的息率，即使市場加息亦不會令借款人構成額外負擔，故只須符合供款不超過入息50%則可。換言之，選用定按計劃比浮息計劃更易達到入息要求。假設月入3萬元，打算供款30年，選用浮息按揭的話因要以壓力測試基準計算，只能借貸約320萬元；相反，如只須符合供款佔入息50%的基準，借貸額可增至約380萬元，變相可選擇的樓價相對提高。此外，亦可令早前選用發展商高成數按揭的業主更容易地轉按到銀行，配合新按保最高承造8成按揭，避免「蜜月期」後捱貴息。

另一方面，定按可鎖定指定年期的息率，置業人士可減低利率波動的風險。美聯儲剛宣布今月起啟動「收水」，市場料明年有機會展開加息步伐，香港亦有機會於未來跟加。定息按揭除了讓置業人士有更好的預算外，亦可促進銀行體系的長遠穩定發展，令整個樓按市場更為健康。縱使以現時10年期年利率1.99%與新造H按實際按息約為1.4%比較，仍有約60點子的息差，但以過往加息每次25點子為例，加息兩次便與10年定息相約，供款人可考慮未來加息周期會否持續，從而選擇定息或浮息按揭。

定按計劃的每宗住宅按揭貸款上限為 1,000 萬港元。此外，如打算全數或部分提前還款罰款，首年為還款額之3%、次年為還款額之2%、第三年則為還款額之1%，意味第三年後仍可無罰息的轉按至浮息計劃。

現時有9間銀行接受定息按揭計劃的申請，料未來將有更多銀行加入，令定息按揭計劃普及化。而計劃在加息週期下具一定吸引力，料未來申請數字將會進一步上升。

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經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

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自2019年施政報告中宣布放寬高成數按揭的樓價上限後，根據香港按揭證券有限公司的資料顯示，新批出及新取用按揭保險（按保）計劃貸款的宗數及金額拾級而上，最新9月份新取用按保的宗數及金額更同創有紀錄以來的新高，按月達到2,490宗及137.23億元。為何會有此現象？

「高成數按揭」泛指承造超過6成的按揭。根據金管局規例，銀行最多可為私樓承造6成按揭。若打算承造高成數按揭，可選擇付額外保費，由按揭保險公司作擔保，承造最高9成按揭。例子：一個樓價為800萬的單位，若承造6成按揭，首期需付320萬；如承造高成數按揭，按揭成數可高達9成，首期只需80萬，大大減少了240萬元或75%的首期開支。

最近推出的數個新盤，當中樓價1,000萬元以下單位所佔比例不少，相信將吸引不少買家選用高成數按揭上車。不過要提醒一點，如打算以高成數按揭上車以節省首期開支，樓價600萬元或以下樓花單位可以「舊按保」承造按揭，選用「即供」或「建築期」付款方式上會皆可；若樓價介乎於600萬元以上至1,000萬元或以下，而買家欲以高成數按揭上會，則必須選擇「建築期」付款方式，待物業落成後才找銀行上會。至於購入現樓物業的單位，樓價為1,000萬元或以下可申請高成數按揭。當然，無論是購入樓花還是現樓物業，選用高成數按揭必須要符合特定申請要求（如必須自往、8成按揭以上必須為首置及固定入息人士等）。另外，承造高成數按揭的首期要求相對較低，但由於借貸額較大，個人入息及壓力測試要求則較高。置業人士應先了解清楚細則，並計算好個人負擔能力，以免最終大失預算。

新按保政策推出前，新批出按保宗數約為1,000多宗，放寬後宗數不斷反覆上升，曾升至今年5月5,774宗的有紀錄以來高位，比放寬措施前的一個月（2019年9月：1,159宗）升幅達到接近5倍。而今年首9個月新取用按保計劃貸款宗數及金額已達到18,098宗及999.29億元，對比去年同期分別上升31.5%及38.3%，並創首9個月新取用紀錄以來新高。

從數字反映，在放寬按保政策及樓市活躍的情況下，更多人選擇以高成數按揭上車及換樓，志在以「小（首期）」博「大（單位）」。筆者相信，往後高成數按揭需求仍然熾熱，全年按保數字有機會創紀錄新高。

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