2022年樓按市場預測（上）

若2020年為充滿艱難及考驗的一年，2021年則是充滿挑戰及希望的一年。這一年，全球雖然繼續受新冠肺炎疫情影響，但多國奮力抗疫，並且積極投入振興經濟的工作，期望不久將來全球將走出疫情的陰霾。

香港除了一直嚴防疫情輸入，同時亦積極推行疫苗接種。經過多月的努力下，經濟漸見起色，失業率連跌9個月至4.1%，全年GDP增長預測升至6.4%。樓市方面，8月份私人住宅售價指數達398.3，創有紀錄以來新高，首11月一二手住宅註冊宗數按年升近3成，可謂「價量齊升」。按揭市場亦同樣造好，首10月新取用按揭貸款額及宗數比去年同期分別上升近3成半及近2成半，貸款額更創有記錄的首10月新高。展望2022年樓按市場，筆者作出了5大預測。

美聯儲自2021年11月啟動縮減買債規模，最近一次議息更加大「收水」規模至300億美元，市場普遍認為此舉將為2022年加息揭開序幕。是次量化寬鬆規模比以往更大更急，筆者預期「收水」及加息的速度或比以往更快，加上各種經濟因素支持，料加息周期最快或於2022年中開始，估計年內美國或加息最少兩次。香港方面，現時本港銀行結餘仍維持約3,800億元的甚高水平，相信仍有不少緩衝空間不跟隨加息（最優惠利率P）。不過，金管局第三次宣佈增發外匯基金票據，料未來銀行結餘將逐步減少。加上美元轉強導致拆息輕微上升，料2022年首季一個月拆息將維持0.4厘以下，實際按息有機會升至1.7厘，但仍屬歷史偏低水平，對使用H按計劃供款的人士影響仍然輕微。

2021年香港雖仍受疫情影響，但樓市旺勢一直未減，當中二手住宅市場表現尤其出色。根據土地註冊處資料顯示，今年首11月二手住宅註冊宗數比去年同期升逾3成，首11月一手住宅註冊宗數則按年升近兩成。按市方面，首11月現樓按揭宗數按年升近2成半，首11月樓花按揭宗數則按年減少逾2成。寄望2022年疫情見曙光，加上經濟向好等因素刺激樓市，樓市將「疫後重生」，料2022年現樓及樓花按揭宗數按年升約1成。

下回筆者將繼續講解2022年樓按市場的另外三大預測。

更多經絡按揭轉介資訊: www.mReferral.com

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

早年不少夫婦以聯名方式置業，除了更易通過入息要求外，雙方亦有「名份」更具保障。然而，當夫婦於若干年後累積一定資金並打算再置業時，近年不少人先會以近親轉讓（甩名）方式，將物業業權轉至其中一方，好讓另一方回復首置身份才置業。以一對夫婦聯名購入600萬元物業為例，雙方各持一半業權，如丈夫轉讓一半業權給妻子，妻子只需繳交600萬元x50%x1.5%＝4.5萬元的「從價印花稅（AVD）」。

為何要先回復首置身份？如買家現時已擁有一個物業，再置業買家便須繳付第一標準從價印花稅，即為新物業樓價15%。以購買一個800萬元的新物業為例，若買家當時擁有其他物業，從價印花稅會以第一標準稅率計算，即800萬元x15%＝120萬元；如買家沒有任何物業，則以第二標準稅率計算，即只需繳交800萬x3.75%=30萬元的印花稅，兩者相差高達90萬或75%。

因此，不少早前以聯名方式置業的人士，會透過業權轉換方式，先回復首置身份，待買新物業時，可節省更多印花稅開支。除了夫婦以外，父母，兄弟姐妹以及子女等關係亦可做到近親轉讓業權。早前有報導指某城中名人於早年購入一物業，近期以內部轉讓方式售予其母親，回復首置身份後另再購買新物業。

此外，於正常情況下，購入物業後3年或以內轉售或轉讓該物業，須繳付10至20%的「額外印花稅（SSD）」。但以近親轉讓方式轉讓業權，則可豁免繳付此印花稅。但要注意，轉名後若想再出售其物業，則需要等3年後才不用繳付額外印花稅。

雖然近親轉讓有其好處，但亦有不少注意事項。首先，「甩名」轉讓物業後須重新申請按揭，銀行亦會為物業重新進行估價，申請人亦需要通過入息審查，宜事前先計算自身的供款能力。第二，近親轉讓只適用於現樓，購買一手樓花之買家於樓花期內是不可進行任何轉名或除名等手續。第三，銀行首兩至三年的按揭條款均設有罰息期，因此在罰息期後才「甩名」，方可免被銀行罰息。第四， 如轉讓時的成交價嚴重偏離市價，稅局有可能追回其印花稅之差額，嚴重的甚至不能獲銀行批出按揭。

更多經絡按揭轉介資訊: www.mReferral.com