細數資助房屋漸進式按揭的利弊

近年來年輕一代多會指香港樓價高企，「買不起」之餘又「供不起」。早前行政長官接受傳媒專訪時透露，政府正研究為資助房屋引入「漸進式按揭」的建議，初步擬以物業成交時，先以物業樓價一半計算首期並分階段承造按揭，進一步降低「上車」門檻，減輕市民置業負擔。有關建議能讓有需要的市民更易上車實屬好事，但實際操作會是怎樣？

筆者試以新一期居屋觀塘安秀苑一個售價279萬元的400呎單位作例子。以傳統白表購買該單位，買家最少需要先支付樓價一成的首期即27.9萬元，最多可承造九成按揭即貸款額為251.1萬元，以最長年期25年計算，每月供款為$11,265，總利息支出為$868,430。

以漸進式按揭計算，首階段(第1-10年)只需要先支付一半樓價的一成首期，即13.95萬元，貸款額為一半樓價的九成即125.55萬元，年期以25年計算，首10年的每月供款為$5,632，首10年全期利息為$265,089。第二階段(第11至25年)貸款額為另一半樓價(279萬元/2)＋第一階段剩餘本金(844,702)即 223.97萬元，每月供款為$14,934，後15年全期利息為$448,434，總利息支出為$713,523。

兩者相比較，買家除首期可減少一半外，首10年的每月供款亦減少一半，全期利息節省近兩成。然而，10年後的供款額將會升近2.7倍，業主亦要留意未來自身的負擔能力是否應付得到。

近期政府於賣地計劃中引入最低單位面積規定，保障市民擁有最低的合適居住空間，假設政府將計劃引至公營房屋，屆時公營房屋的「上車」門檻亦會相應提升。面對此情況，漸進式按揭或可協助買家減少一半首期，大大減輕其置業初期的負擔。買家可預留更多流動資金於其他開支如裝修、雜費以及其他日常生活開支等，讓他們置業路上「買得舒服」亦「供得舒服」。當然，增加供應量為本是大原則，而近期中央政府都以建立更多公營房屋為目標，香港亦可重新考慮有關做法，緩解市民及年輕人住房困難。

計劃能否實行仍是未知之數，消息一出各界亦有不同聲音。事實上，計劃若要實行相信仍有不少的技術和法律問題需要解決，樓價的另一半按揭誰負責？業權問題如何釐清？會否牽涉使用更多政府資源？政府推行前必須與相關執行機構作出透切的共識。

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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

上回筆者闡述了今年兩大樓按市場預測重點，分別是「美加息港P不跟隨，實際按息或挑戰兩厘以上」及「現樓及樓花按揭宗數升近1成」，今回將繼續講解2022年樓按市場的另外三大預測。

根據金管局住宅按揭統計調查，去年首11個月新取用按揭金額及宗數分別為3,631.84億元及75,976宗，對比2020年同期分別上升34.3%及23.6%。筆者認為，去年樓市暢旺帶動按揭宗數上升，料樓價於今年走勢仍然強勁，按揭數字將繼續增加。此外，去年首11月轉按金額及宗數分別錄得966.5億元及22,779宗，比去年同期分別上升65.8%及41.4%。如前言所料，料今年樓市樂觀，加上部份業主或把握低息尾班車，於加息前轉按並鎖定低息，料年內新取用按揭及轉按金額及宗數仍有輕微5至10%的上調空間。

雖然香港疫情或再度嚴峻，但筆者料待疫情放緩後年內仍有機會通關。事實上，部份內地客及新港人已「偷步」入市。根據稅務局最新公布數字顯示，去年11月份反映境外買家或公司客入市的買家印花稅（BSD）錄得117宗成交，按月升67%。而首11個月涉及BSD的成交個案為844宗，較去年全年高出約26%。相信未來通關有助北水重臨，自內地多個城市實施「限價」、「限購」、「限貸」等措施，資金有機會流入香港樓市。此外，從經絡按揭研究部的「經絡客源分佈走勢圖」中所見，自去年7月起，內地及新港人按揭客戶的佔比有上升的趨勢，11月份分別達到4.4%及23.2%，料通關後內地及新港人按揭客戶佔比將共佔逾三成，成為香港樓市的其中一個新動力。

總括以上數點，料香港樓市將在「加息無期」、全民努力下，如「疫情受控」、「通關在望」、「經濟復甦」等利好因素支持下，樓市將「穩中求勝」，全年樓價及成交量反覆向上，一二手住宅註冊宗數升5至10%，樓價亦有望升3至5%，但有意入市的買家亦要注意市況，並量力而為。

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