本港變種病毒疫情爆發第五波，政府再度收緊一系列防疫措施，加上臨近農曆新年，市民對樓市觀望氣氛濃厚，睇樓量大減，發展商推盤部署亦轉趨審慎。近日有報導指業主減價沽貨個案增加，銀行對部分大型屋苑的估值亦有所調整。
銀行會根據物業的估值決定可批出的按揭貸款額，對買家而言，估價是申請按揭時的重要一環，估價過低，可批出的貸款額相應減少，首期預算便要增加；對銀行而言，估價則是一項風險管理，因抵押物業溢價過高會增加影響銀行體系的風險。
新手買家資金有限，申請按揭時最怕估不足價。去年樓市暢旺，有部分地區業主叫價更為進取，但銀行估價沒有追上市價，因此或會出現估價低於業主叫價的情況。其實，各銀行選用不同的估價行，而各估價行衡量物業估值的準則不一，哪些因素會影響物業估價？
- 物業類型：估價不足大多發生於二手物業上，一手物業一般則以合約價批出貸款額。要注意若樓花買家選用建期付款，需要收樓前才申請按揭，如遇上經濟環境或市況轉差，樓價有顯著下跌，銀行或有機會下調物業估價。另外，一手公營房屋因有政府擔保，一般亦不會出現估價不足的問題。
- 物業成交量：物業及附近物業的成交量是估價其中一項重要考量，大型屋苑的交投量多，因此估價一般與市價差距不大。相反，單幢樓、唐樓、村屋以至二手居屋等物業，若交投稀疏，銀行估價會相對較為保守。
- 物業質素：泛指物業的地段、樓齡、坐向樓層以及附近景觀等，物業質素愈高，價值亦會愈高，而銀行對其估值亦會提高。如單位質素參差，或遇上樓契及建築上（如僭建）等問題，銀行估價會偏向保守。
- 物業背景：物業或附近單位如曾經發生事故，銀行會因考慮其未來轉售能力，估價亦會有所影響。
下一節將講解避免估價不足的方法。
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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明
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香港按揭證券有限公司剛公布了2021年按揭保險計劃貸款取用數字。總括全年，新取用按揭保險計劃貸款宗數及金額錄得23,846宗及1,325.58億元，按年分別急升28.5%及34.8%，創下該行全年新取用紀錄新高。
為何近年選用按揭保險計劃一直屢創新高？事實上，香港樓價一直攀升，差估署最新數字顯示2021年首11月本港私人住宅樓價指數累計升約3%。香港樓價連續多年成為全球最難負擔的地區，面對龐大的首期開支，有意置業人士在資金不足的情況下，需要靠借盡年期或承造高成數按揭等方法入市。而2019年施政報告中宣布放寬首次置業人士按保的樓價上限，即進一步降低上車門檻，推動了更多置業及換樓人士透過按揭保險計劃槓桿入市。
哪些買家需要透過按揭保險計劃承造高成數按揭？筆者認為可分為以下五類人士：
- 首期不足的人士，他們或擁有不俗的收入，但礙於以往缺乏首期資金而未能購入心儀的物業。
- 收入不足以通過壓測的首置買家，他們透過選用「新按保」，即使未能通過壓力測試，只要通過50%的供款佔入息比率，亦可另加保費免壓測上會。
- 換樓家庭客，為了提升生活環境質素，想搬入更大的單位。在資金緊絀的情況下，可以靠「新按保」方式「細屋換大屋」。
- 早年選用發展商按揭上會的買家，因過了發展商提供的「優惠期」，需要轉按至傳統銀行，以享受銀行較低的按揭息率。
- 新盤樓花買家，近年不少新盤定價為1,000萬以下，當中亦不少買家選用建期上會，在樓宇落成時選用「新按保」承造高成數按揭上會。
以上五類買家令高成數按揭的需求一直高踞不下，加上「樓價上升」及「新按保政策帶動」的因素底下，料未來高成數按揭仍有一定需求。然而，打算以高成數按揭入市的買家要留意，銀行及按保公司會因應買家及物業條件而決定可承造之按揭成數上限，建議不宜借太盡，申請按揭時亦需要預留更多時間等待批核，建議申請前先準備好所需文件，如有任何疑問，並可先向專業按揭轉介公司查詢。
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