自2009年起，金管局推出多次逆周期措施，針對不同物業種類、樓價、以及不同階段及背景的置業人士，可承造的按揭成數、入息要求、稅項亦有所不同。對於置業新手來說，按揭學問易學難精，加上按揭金額龐大，稍一不慎可能令置業過程變得困難重重。今回筆者集中為大家講解銀行衡量按揭申請人入息的兩項標準，分別是「供款與入息比率」及「壓力測試」。
「供款與入息比率」（Debt-To-Income ratio，DTI），是指每月按揭供款與每月入息的比例，例如每月按揭供款為$20,000，每月入息為$40,000，供款與入息比率便是50%。
而「壓力測試」，是金管局對銀行的風險監管措施，要求按揭申請人在按揭息率增加3厘的情況後，供款與入息比率不得高於一定百分比。
對於首置、自用及主要收入來自香港的申請人來說，供款與入息比率為50%，而壓力測試基準為60%。試舉例，假設陳先生月入$40,000，購入800萬物業，承造6成按揭，供款30年，以按揭利率2.5厘計算，每月供款為$18,966，通過供款與入息比率的月入需達到$37,932；如要通過壓力測試，月入則需要提高至$45,423，因此陳先生的入息未能達到壓力測試標準。
如遇上入息不達標的情況，借款人可嘗試以下的解決方法：
一）尋找家人作為按揭擔保人。將家人收入一併計算，以增加借貸能力，擔保人宜有穩定收入、沒有負債及沒有按揭在身。但亦要留意，若未來擔保人打算置業，按揭成數、入息限制將更為嚴謹。另外，如借款人拖欠供款，擔保人亦有責任負上債務。
二）更改按揭成數或年期。降低按揭成數或增加年期可令每月供款減少，從而更容易通過壓力測試。不過，如買家降低按揭成數，意味需要增加首期資金；而增加按揭年期，則會令整體利息開支有所上升。
三）選擇「新按保」或「定息」按揭。若借款人能夠通過供款與入息比率，但未能通過壓力測試，在「新按保」政策中，借款人可選擇另加保費，以50%的供款佔入息比率免壓測上會。此外，由於定息按揭計劃已穩定特定年期的息率，因此無須通過壓力測試，只須符合供款不超過入息50%即可。
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經絡按揭轉介營運總監 張顥曦
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越多本地企業着重ESG（Environmental環境、Social社會、Governance公司治理）發展，近年陸續有本地銀行推出「綠色按揭計劃」。顧名思義，「綠色按揭計劃」與環保有關，計劃旨在推動可持續發展建築物以及無紙張化按揭服務，最終於置業流程中貫徹實行綠色減碳的概念，推動社會可持續發展。
而此按揭計劃適用於獲得綠色認證的香港物業，該類物業在建造設計、社區發展、管理，以至用材、廢物管理、能源使用、用水等方面均達到一定標準。可申請綠色按揭的合資格住宅項目，須取得由香港綠色建築議會發出的「綠建環評」鉑金級或金級認證。如欲查看自己或心儀的物業是否屬於該名單中，可瀏覽香港綠色建築議會網頁內的綠色環評住宅名冊，搜尋物業名稱或地址以查看是否獲得其認證，不少政府資助房屋、近年落成的新盤以及部份二手物業亦納入於名冊當中。
由於整個按揭審批與申請程序都實行全數碼化及無紙化，以達至減碳環保的效果，因此由遞交按揭申請、上載申請文件、查閱批核結果至日常帳單管理，全程均可經網上辦理。為推廣此計劃，不少推行綠色按揭計劃的銀行亦提供不少額外優惠，例如剛推出綠色按揭計劃的某銀行的最新綠色按揭優惠，除了可享低至H+1.3%的特惠按揭息率及高達1.5%現金回贈，更可額外享有高達8,888元現金獎賞。亦有其他銀行額外送贈家居保險保費、按揭存款掛鈎服務戶口特惠年利率等優惠。
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