預備估價不足的必勝錦囊

新年伊始，筆者恭祝各位讀者虎運昌年，健康如意！

上回提及申請按揭時，銀行會根據物業的估值決定可批出的按揭貸款額，而影響物業估價因素可分為物業類型、物業成交量、物業質素以及物業背景等。

近月，本港樓市於去年突破高峰後開始有下跌趨勢，差餉物業估價署最新公布，2021年12月份私人住宅售價指數連挫3個月，並創8個月新低。樓價交投下跌，銀行之估價行在評估貸款風險下，估價偏向保守，部分大型屋苑估值有所下跌。

估值下跌會怎樣影響買家可承造之按揭貸款額？試舉一例，某買家於購入一所二手物業，成交價為900萬元，預算承造8成按揭，首期為180萬元。但銀行的估價只為800萬元，若按揭成數不變，首期要增加近四成半或80萬元至260萬元。遇到此情況下，買家可選擇（一）抬錢上會，但前提本身有足夠的備用資金；或（二）申請增加按揭成數至9成，避免抬錢上會，但保費及全期利息將有所上升。

近年部份港人偏向以高成數、長年期借到盡「高槓桿上車」。根據金管局住宅按揭統計，近年平均按揭比率、按揭貸款金額以及貸款年期屢創新高。而按揭證券有限公司數據亦顯示，選用按揭保險承造高成數按揭的比例已攀升至歷史高位。但買家需要留意，申請高成數按揭時，按保公司或會對某些物業（如二手公營房屋、村屋、單幢樓、交投稀疏或非優質物業等）重新進行估價，估價或比銀行更為審慎，如按保公司的估價較銀行低，亦有機會以按保公司的估價作準批出按揭，最終按揭成數及貸款金額亦會受影響。

要預防估價不足的問題，有意置業人士宜「按揭成數留一線」以及「首期資金留一手」。現時樓價回調，議價空間增加，遇上心儀單位時，不妨大膽還價，從而爭取貼近銀行的估價。此外，亦可尋找專業及大型的按揭中介「貨比三家」，協助尋找多間銀行進行估價，尋找最貼近交易價的一家，省時之餘且費用全免。

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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

本港變種病毒疫情爆發第五波，政府再度收緊一系列防疫措施，加上臨近農曆新年，市民對樓市觀望氣氛濃厚，睇樓量大減，發展商推盤部署亦轉趨審慎。近日有報導指業主減價沽貨個案增加，銀行對部分大型屋苑的估值亦有所調整。

銀行會根據物業的估值決定可批出的按揭貸款額，對買家而言，估價是申請按揭時的重要一環，估價過低，可批出的貸款額相應減少，首期預算便要增加；對銀行而言，估價則是一項風險管理，因抵押物業溢價過高會增加影響銀行體系的風險。

新手買家資金有限，申請按揭時最怕估不足價。去年樓市暢旺，有部分地區業主叫價更為進取，但銀行估價沒有追上市價，因此或會出現估價低於業主叫價的情況。其實，各銀行選用不同的估價行，而各估價行衡量物業估值的準則不一，哪些因素會影響物業估價？

• 物業類型：估價不足大多發生於二手物業上，一手物業一般則以合約價批出貸款額。要注意若樓花買家選用建期付款，需要收樓前才申請按揭，如遇上經濟環境或市況轉差，樓價有顯著下跌，銀行或有機會下調物業估價。另外，一手公營房屋因有政府擔保，一般亦不會出現估價不足的問題。

• 物業成交量：物業及附近物業的成交量是估價其中一項重要考量，大型屋苑的交投量多，因此估價一般與市價差距不大。相反，單幢樓、唐樓、村屋以至二手居屋等物業，若交投稀疏，銀行估價會相對較為保守。

• 物業質素：泛指物業的地段、樓齡、坐向樓層以及附近景觀等，物業質素愈高，價值亦會愈高，而銀行對其估值亦會提高。如單位質素參差，或遇上樓契及建築上（如僭建）等問題，銀行估價會偏向保守。

• 物業背景：物業或附近單位如曾經發生事故，銀行會因考慮其未來轉售能力，估價亦會有所影響。

下一節將講解避免估價不足的方法。

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