首季樓按市場三大預測

去年香港經濟漸見起色，但近月本地疫情再度爆發，經濟復甦步伐或再次受到影響。樓市方面，差估署最新資料顯示去年12月份私人住宅售價指數連挫3個月，今年首月二手住宅註冊宗數按年同期下跌逾一成半。另一方面，美聯儲上月宣佈最快於3月開始加息，息口走勢將影響置業人士對樓市的態度，今回筆者為首季樓按市場作出以下三項預測：

1. 現樓及樓花按揭宗數首季回落約一成半

根據土地註冊處資料顯示，今年首月現樓按揭宗數創逾10年半後新高，首月樓花按揭宗數則創7個月後新高。然而，因本港受到第五波變種疫情影響，配合春節期間市民睇樓意欲減弱，加上現時政府再次收緊限聚令等防疫措施，整體氣氛將影響樓市交投。料今年首季現樓及樓花按揭宗數有機會按季回落約一成半，至約24,000宗及1,300宗水平。

2. 新取用按揭金額及宗數首季回落約一成

根據金管局住宅按揭統計調查，去年新取用按揭貸款額創有記錄的年度新高，宗數則創3個年度新高。但現時疫情確診宗數以幾何級數增長，多間銀行自第五波爆發初期已重啟在家辦工的安排及調整分行的營業時間，日前更將較多確診個案附近的分行暫停營業。最新措施或影響按揭審核程序，加上市場觀望氣氛濃厚，料首季新取用按揭金額及宗數或按季回落約一成，至約900億元及18,000宗。

3. 年內美加息港P不跟隨 首季的一個月拆息維持0.4厘以下

美聯儲計劃3月完成縮減資產購買及不排除加息的可能性，更可能於加息數次後開始縮減資產負債表。參考上一輪加息周期，美國加息9次達2.25厘，香港才加息（P）1次為0.125厘。現時香港銀行結餘仍達到3,525億元的高水平，仍有一定的緩衝空間，相信銀行結餘大幅回落至1,000億元以下水平，銀行才有機會考慮加息。料首季銀行結餘將進一步下降至約3,000億元水平，而一個月銀行同業拆息（HIBOR）於首季將維持0.4厘以下，新造Ｈ按實際按息將維持1.7厘以下，與封頂息率2.5厘仍有一定距離。

首季的樓市發展將很大因素受到疫情影響。最近單日確診紀錄創下疫情以來新高，加上港府再收緊限聚令措施，經濟必定再次受到影響。不過，專家預見疫苗接種有望達到九成，但願今年疫情能好好受控並盡快結束，經濟能再次復甦，屆時樓市將有望「先苦後甜」。

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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

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新年伊始，筆者恭祝各位讀者虎運昌年，健康如意！

上回提及申請按揭時，銀行會根據物業的估值決定可批出的按揭貸款額，而影響物業估價因素可分為物業類型、物業成交量、物業質素以及物業背景等。

近月，本港樓市於去年突破高峰後開始有下跌趨勢，差餉物業估價署最新公布，2021年12月份私人住宅售價指數連挫3個月，並創8個月新低。樓價交投下跌，銀行之估價行在評估貸款風險下，估價偏向保守，部分大型屋苑估值有所下跌。

估值下跌會怎樣影響買家可承造之按揭貸款額？試舉一例，某買家於購入一所二手物業，成交價為900萬元，預算承造8成按揭，首期為180萬元。但銀行的估價只為800萬元，若按揭成數不變，首期要增加近四成半或80萬元至260萬元。遇到此情況下，買家可選擇（一）抬錢上會，但前提本身有足夠的備用資金；或（二）申請增加按揭成數至9成，避免抬錢上會，但保費及全期利息將有所上升。

近年部份港人偏向以高成數、長年期借到盡「高槓桿上車」。根據金管局住宅按揭統計，近年平均按揭比率、按揭貸款金額以及貸款年期屢創新高。而按揭證券有限公司數據亦顯示，選用按揭保險承造高成數按揭的比例已攀升至歷史高位。但買家需要留意，申請高成數按揭時，按保公司或會對某些物業（如二手公營房屋、村屋、單幢樓、交投稀疏或非優質物業等）重新進行估價，估價或比銀行更為審慎，如按保公司的估價較銀行低，亦有機會以按保公司的估價作準批出按揭，最終按揭成數及貸款金額亦會受影響。

要預防估價不足的問題，有意置業人士宜「按揭成數留一線」以及「首期資金留一手」。現時樓價回調，議價空間增加，遇上心儀單位時，不妨大膽還價，從而爭取貼近銀行的估價。此外，亦可尋找專業及大型的按揭中介「貨比三家」，協助尋找多間銀行進行估價，尋找最貼近交易價的一家，省時之餘且費用全免。

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