新造按揭實際息率走勢分析

置業人士申請按揭時，按揭計劃息率一般為最主要的考量，因會直接影響每月供樓開支。而銀行亦會根據客人職業/入息背景，物業類型/質素等因素評估風險及批出合適的按揭計劃。按揭計劃息率愈低，愈有利供樓人士節省更多利息開支。

現時承造按揭的息率走勢可於哪裡參考？早於1990年經絡按揭轉介成立前，美聯已創立出「M-RATE」（Mortgage Rate）。其後經絡按揭轉介於2000年成立，並定期將客戶所得的實際息率反映於「M-RATE」。2017年，經絡將其重新命名為「經絡按揭息率指數」MMI（mReferral Mortgage Index）。現時，MMI覆蓋全港銀行息率，配合31年數據庫，以及近10,000億元的按揭金額，反映普遍按揭客戶一般可承造到之最新實際按息水平，作為業主承造按揭時的按息重要參考指標。

根據經絡按揭研究部最新數據顯示，2021年12月份的MMI報1.67厘，按月上升9點子，並創一年的新高。MMI的升跌與新客戶選用的按揭計劃以及息口走勢息息相關。近年拆息（HIBOR）一直維持偏低水平，加上H按計劃設有封頂息率以作風險保障，買家傾向選用H按計劃供款。12月份金管局住宅按揭統計調查亦顯示，H按計劃選用比例高達97.2%，而H按計劃實際息率一般根據一個月銀行同業拆息而相應地浮動。2021年12月份平均一個月拆息曾受年結影響，按月抽升12點子至0.2厘。由此可見，大部分新客戶選用H按計劃，在拆息抽升的情況下，H按計劃實際息率及MMI亦相應地上升。不過，以12月MMI 1.67厘計算，比起H按計劃的封頂息率或P按計劃的實際按息2.5厘仍低出83點子，以貸款額500萬元及年期30年計算，供樓人士每月供款可減少逾一成（$2,089）的利息開支。

早前因臨近農曆新年，本港資金市場曾轉趨緊張，使拆息再度升至0.2厘，但近日已回落至1.5厘附近水平。另一方面，本港銀行體系結餘由多達4,575億元的歷史新高，逐步回落至現時約3,400億元，加上市場預料3月美聯儲加息機會大，屆時香港拆息有機會向上調升。不過，銀行體系結餘仍屬偏高水平，並有一定的緩衝空間，料拆息於首季仍會維持0.4厘以下，仍有利選用H按計劃供款的人士，而首季MMI將徘徊於1.8厘以下水平。

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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

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本港抗疫工作仍然艱鉅，政府逐步收緊限聚措施之下，各大銀行亦因應疫情，相繼調整實體分行的服務安排，部分分行更需要暫停營業，令不少置業人士查詢樓宇按揭時遇上不少煩惱，但其實只要善用網上平台，一樣可以足不出戶解決按揭疑難。

事實上，部份置業人士在申請按揭時，會選擇到不同銀行，向該行的按揭職員查詢報價，而銀行受理有關查詢後，會安排客人填寫申請表，以及提交相關文件如身份証明、住址証明、入息証明、臨時買賣合約等。另外，各銀行的按揭計劃有所不同，置業人士大多會「貨比三家」，尋找合適的按揭計劃，來來回回各間銀行卻是十分費時。

全民抗疫期間，市民除了要注重個人衞生，如無需要便盡量留在家中，避免出門。現時置業人士若想查詢及申請按揭，除了要注意出入公眾場所的風險，而銀行因調整分行的營業時間，人手或會有所緊張，申請按揭時職員或未能詳細講解及處理其按揭查詢。

置業人士想查詢銀行按揭息率優惠等資訊及申請按揭，亦可透過按揭中介的網上平台協助。作為按揭中介的先驅者，經絡按揭一直致力推動按揭業務電子化，由物業估價、按揭查詢及計劃比較、按揭申請以至上載申請文件，全程可足不出戶地透過經絡網上平台順利辦妥，節省時間之餘而且費用全免。

估價方面，客戶可使用經絡平台提供的估價服務作初步查詢，或可直接致電聯絡經絡專員，一般樓盤估價可於即日或翌日便有回覆。

按揭查詢及計劃比較方面，經絡按揭專員會為客人作詳細的按揭分析，務求排解客戶的按揭疑難。同時，經絡為全港首間按揭中介應用銀行API技術，連接19間香港銀行的API應用程式介面，各銀行的按揭計劃、息口以至推廣優惠/回贈讓客人一覽無遺，不用親自到每間銀行查詢仍能「貨比三家」，省時地挑選合適的按揭計劃。

至於按揭申請，客戶可繼續於經絡平台填寫網上按揭申請表，申請資料會即時傳送到指定銀行，銀行收到資料會安排專員審批確認，手續簡便又快捷。

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