小減辣措施 樓市添動力

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

財政司司長陳茂波日前發表新年度財政預算案，為樓市帶來驚喜，放寬按揭保險計劃、提高按揭成數、減免差餉、租金扣稅等措施皆對物業市場有利，為本港樓市添加動力。

今年財政預算案對樓市的措施可算是全方位，由中小型物業至中價物業皆能受惠，相信有助現時低迷的物業市場帶起動作用，成交量有望上升30%，是正面消息，可說是來得很及時。

財政預算案放寬按揭保險上限，可申請最高八成按揭貸款的樓價上限由1,000萬提升至1,200萬元，首次置業人士可申請最高九成按揭貸款的樓價上限則會由現時800萬元提升至1,000萬元。2021年1,000萬元以下一二手住宅物業登記達51,793宗，佔整體物業成交量近75%。政府因應物業市場變化而放寬按揭保險門檻，這個「財爺PLAN」對樓市可算是「小減辣」，相信同時有助上車及換樓人士加快置業決定，料增加兩至三成買家入市，刺激中小型物業市場，可抵銷疫情下成交量的跌勢。

按揭保險公司亦公佈放寬1,200萬元至1,920萬元自住物業的按揭成數上限。受制於以往按揭成數的限制，以上銀碼的物業需承造較高成數按揭，必須依賴一手發展商提供的按揭計劃，相信有關按揭成數放寬有助二手中價物業流通，換樓鏈啟動，預料800萬元至1,920萬元的物業最為受惠，相關樓價的物業成交量有望增加30%。

為未手持物業納稅人提供上限10萬元的租金扣稅額，此舉有效減輕基層的租樓負擔，將增加對中小型物業租賃市場的需求。現時中小型物業租盤仍然相當充裕，料有關稅務寬減不會令租金大幅向升。預算案建議將差餉改以累進制，惟主要受影嚮為年租55萬元以上的住宅物業。所增加稅率不多，料對豪宅物業租賃市場影響不大。

新一份財政預算案未至於對樓市全面減辣，亦可以說是小減辣，令樓市在各種不利因素之中有前景。目前烏克蘭局勢難測、美國通脹高企及加息來臨和本港疫情惡化，都對本港經濟、樓市及股市等投資市場蒙上陰影。政府在本港經濟困難之時，對樓市小減辣，將會對香港產生穩定作用，對香港整體有利。

中原陳永傑

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中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

紐約聯儲銀行行長威廉斯表示，聯儲局不需要以大幅加息來啟動加息週期，他主張穩步加息，並在必要時調整加息步伐。今後加息快慢取決於經濟形勢，認為聯邦基金利率到明年底升至2-2.5厘是合適。筆者認為，美國通脹如果升幅放緩，加息幅度未必如原先估計那麼大。

威廉斯透露，當加息開始，聯儲局下一步將開始減持美國債券及按揭貸款支持證券，預計在今年較後時候開始。主要方式是證券到期後回籠資金不再投資，也可能考慮某個時間出售持有的按揭貸款支持證券，達到投資組合以國債為主目標。

威廉斯指出，今年美國實質經濟增長略低於3%，失業率到年底時降至約3.5%，以個人消費開支物價計算的通脹率降至約3%，隨著供應鏈樽頸紓緩，明年通脹率將進一步下降。威廉斯認為美國通脹逐步回落，與筆者看法不謀而合。

烏克蘭與俄羅斯正在開戰，局勢緊張，國際油價每桶近100美元。俄羅斯與北約及美國關係惡化，料油價進一步堅挺，屆時需要動用中東及戰略石油，油價升跌難料。

烏克蘭局勢惡化，油價將無法尋底，難以回落至低水平去消解全球通脹的問題，唯有靠伊朗。如果伊朗就核協議與美國關係正常化，全球石油供應量將會有所增加，亦會降低高油價所造成的高通脹壓力。油價跌幅愈大，通脹的威脅愈小，有利消除高通脹的壓力，以至全球。

全球港口擠塞造成供應鏈緊張的問題，正在有所紓解，也令美國通脹壓力減低。只要油價及供應鏈導致高通脹的因素消解，通脹日後將會回落。

國際貨幣基金組織(IMF)及船運業巨擘馬士基均指出，港口擠塞問題漸見紓解，供應鏈緊張亦得以改善。供應鏈也是造成通脹高企的另一主因，假如能夠鬆綁，通脹亦得以解圍。

美國加息的主因是由通脹引致，通脹一旦回落，聯儲局亦毋須大手加息去遏止通脹。威廉斯認為聯邦基金利率到明年底升至2-2.5厘，可以說是聯儲局的加息指標。加息至2-2.5厘，與上一輪加息週期2019年頂峰的2.5厘看齊而已，甚至上不到這水平，息率並非高得難以承受。