港人供樓負擔的趨勢

最近某國際調查機構發表了最新的「國際樓價負擔統計報告」，該調查涵蓋全球8個國家共92個城市的數據，根據各地區2021年第三季的樓價與收入，並以城市樓價中位數除以家庭全年總入息中位數，計算出其住屋負擔比率。報告指出香港連續12年蟬聯全球最難負擔樓價的地方，樓價中位數對家庭入息中位數的比率達23.2倍，即不吃不喝不消費23.2年才能置業，究竟於香港置業是否這樣遙不可及？

實際上，現時坊間上有各種方法計算供樓負擔比率，但並沒有劃一標準。經絡按揭亦不定時公布「每月供樓負擔比率」，以美聯物業房地產數據及研究中心的全港樓價平均呎價為基礎，再以面積500呎、承造七成按揭、年期20年、按揭利率為該月最優惠利率（P），計算出每月供款金額，並將每月供款金額除以私人物業的家庭每月入息中位數，計算出其負擔比率。

最新數據顯示，今年2月份的供樓負擔比率為67.3%，已連跌6個月，並為10個月的新低。當中原因相信為近月本港私人住宅樓價持續回落，差估署最新1月份私人住宅售價指數已連跌4個月，並創去年3月後的新低。而綜合住戶統計調查按季統計報告，顯示去年第三季居於私人住宅之家庭入息中位數36,200元，對比第二季36,500元，按季輕微回落300元。樓價回落使平均呎價亦有所回調，而家庭每月入息中位數未有大跌下，使負擔比率亦有所回落。

以上計算方法是假設按揭及還款期為固定。不過，金管局最新數據顯示，1月份的按揭比率為54.2%，遠低於假設的七成按揭水平。而平均還款年期為27.58年，則較假設的20年多出逾7年半。除此之外，根據金管局最新按揭統計，1月份H按選用比例報96.5%，遠高於P按的使用比例1.6%，而現時H按的實際按息約為1.5厘比較，較假設的P按息率2.5厘低出1厘。

由此看來，實際上的負擔比率計算標準存在一些差異，實際供樓負擔亦因人而異，置業人士宜將此僅作參考用途。近月「波叔Plan」推出，或吸引更多人考慮借盡按揭成數，但同時亦會增加其供樓負擔，建議有意置業人士應量力而為。

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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

近月受疫情及節日影響，樓市觀望氣氛濃厚，成交亦因而減慢。從最新金管局住宅按揭統計調查所見，1月份新批出按揭宗數及金額按月回落，宗數更創近一年新低。然而，當中的轉按宗數比例卻不減反增，究竟原因何在？現在是否轉按的好時機？

1月份轉按貸款額及宗數均按月錄得上升，與去年同期比，金額更急升近一倍，宗數則急升逾6成半至1,007宗。若以轉按佔新批貸款宗數比例計算，比例達到29.2%，連升3個月及創27個月新高，即每10宗新批出按揭中，有近3宗是轉按個案。為何最近轉按數字有所上升，筆者認為可歸納以下數個原因：

（一）  按揭息率仍低，回贈吸引

現時的轉按人士，部份是約兩年前曾經承造按揭，現時已過銀行「罰息期」的人士。而兩年前的最優惠的按揭計劃約為H+1.3%，與現時市面上最優惠的H按計劃相同，亦是10年以來較低水平。與此同時，現時轉按的現金回贈可高達1.5%，因此扣除律師費仍有錢落袋，帶動轉按需求。

（二）  加息將至 把握低息機遇

毋庸置疑，年內美國加息已成為不爭的事實。市場更預期今個月美國將啟動加息周期，年內加息次數或高達6次。由於香港銀行體系資金仍然充裕，年內香港加息的機會較微。但隨着資金外流，香港銀根漸趨緊張，銀行結餘將逐步下降，拆息亦隨之上升。香港息口無疑正處於上升軌，供樓人士於加息周期前轉按至息率較低的按揭計劃，把握低息的最後機會。

（三）將發展商按揭轉至銀行

若數年前曾選用發展商按揭計劃上會，經過首數年的「蜜月期」後，供款利率將會增加不少，不少人會計劃轉按至銀行，以減低利息開支。自新按保「波叔Plan」推出，可承造高成數按揭的樓價上限增加至1,920萬元，令不少正選用發展商按揭而又更大碼的物業受惠其中，可轉按至銀行慳息。

筆者預期未來轉按宗數將進一步上升，置業人士可考慮自身條件及實際需要，考慮搭上加息前的低息尾班車，轉按以應對加息週期下增加的利息開支。

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