近月受疫情及節日影響，樓市觀望氣氛濃厚，成交亦因而減慢。從最新金管局住宅按揭統計調查所見，1月份新批出按揭宗數及金額按月回落，宗數更創近一年新低。然而，當中的轉按宗數比例卻不減反增，究竟原因何在？現在是否轉按的好時機？
1月份轉按貸款額及宗數均按月錄得上升，與去年同期比，金額更急升近一倍，宗數則急升逾6成半至1,007宗。若以轉按佔新批貸款宗數比例計算，比例達到29.2%，連升3個月及創27個月新高，即每10宗新批出按揭中，有近3宗是轉按個案。為何最近轉按數字有所上升，筆者認為可歸納以下數個原因：
（一） 按揭息率仍低，回贈吸引
現時的轉按人士，部份是約兩年前曾經承造按揭，現時已過銀行「罰息期」的人士。而兩年前的最優惠的按揭計劃約為H+1.3%，與現時市面上最優惠的H按計劃相同，亦是10年以來較低水平。與此同時，現時轉按的現金回贈可高達1.5%，因此扣除律師費仍有錢落袋，帶動轉按需求。
（二） 加息將至 把握低息機遇
毋庸置疑，年內美國加息已成為不爭的事實。市場更預期今個月美國將啟動加息周期，年內加息次數或高達6次。由於香港銀行體系資金仍然充裕，年內香港加息的機會較微。但隨着資金外流，香港銀根漸趨緊張，銀行結餘將逐步下降，拆息亦隨之上升。香港息口無疑正處於上升軌，供樓人士於加息周期前轉按至息率較低的按揭計劃，把握低息的最後機會。
（三）將發展商按揭轉至銀行
若數年前曾選用發展商按揭計劃上會，經過首數年的「蜜月期」後，供款利率將會增加不少，不少人會計劃轉按至銀行，以減低利息開支。自新按保「波叔Plan」推出，可承造高成數按揭的樓價上限增加至1,920萬元，令不少正選用發展商按揭而又更大碼的物業受惠其中，可轉按至銀行慳息。
筆者預期未來轉按宗數將進一步上升，置業人士可考慮自身條件及實際需要，考慮搭上加息前的低息尾班車，轉按以應對加息週期下增加的利息開支。
更多經絡按揭轉介資訊: www.mReferral.com
經絡按揭轉介首席副總裁曹德明
** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **
置業人士申請按揭時，按揭計劃息率一般為最主要的考量，因會直接影響每月供樓開支。而銀行亦會根據客人職業/入息背景，物業類型/質素等因素評估風險及批出合適的按揭計劃。按揭計劃息率愈低，愈有利供樓人士節省更多利息開支。
現時承造按揭的息率走勢可於哪裡參考？早於1990年經絡按揭轉介成立前，美聯已創立出「M-RATE」（Mortgage Rate）。其後經絡按揭轉介於2000年成立，並定期將客戶所得的實際息率反映於「M-RATE」。2017年，經絡將其重新命名為「經絡按揭息率指數」MMI（mReferral Mortgage Index）。現時，MMI覆蓋全港銀行息率，配合31年數據庫，以及近10,000億元的按揭金額，反映普遍按揭客戶一般可承造到之最新實際按息水平，作為業主承造按揭時的按息重要參考指標。
根據經絡按揭研究部最新數據顯示，2021年12月份的MMI報1.67厘，按月上升9點子，並創一年的新高。MMI的升跌與新客戶選用的按揭計劃以及息口走勢息息相關。近年拆息（HIBOR）一直維持偏低水平，加上H按計劃設有封頂息率以作風險保障，買家傾向選用H按計劃供款。12月份金管局住宅按揭統計調查亦顯示，H按計劃選用比例高達97.2%，而H按計劃實際息率一般根據一個月銀行同業拆息而相應地浮動。2021年12月份平均一個月拆息曾受年結影響，按月抽升12點子至0.2厘。由此可見，大部分新客戶選用H按計劃，在拆息抽升的情況下，H按計劃實際息率及MMI亦相應地上升。不過，以12月MMI 1.67厘計算，比起H按計劃的封頂息率或P按計劃的實際按息2.5厘仍低出83點子，以貸款額500萬元及年期30年計算，供樓人士每月供款可減少逾一成（$2,089）的利息開支。
早前因臨近農曆新年，本港資金市場曾轉趨緊張，使拆息再度升至0.2厘，但近日已回落至1.5厘附近水平。另一方面，本港銀行體系結餘由多達4,575億元的歷史新高，逐步回落至現時約3,400億元，加上市場預料3月美聯儲加息機會大，屆時香港拆息有機會向上調升。不過，銀行體系結餘仍屬偏高水平，並有一定的緩衝空間，料拆息於首季仍會維持0.4厘以下，仍有利選用H按計劃供款的人士，而首季MMI將徘徊於1.8厘以下水平。
更多經絡按揭轉介資訊: www.mReferral.com
