銀行重推按揭預先批核

第五波疫情持續，有發展商因應近況，推出網上優先預約睇樓。除睇樓外，按揭亦可作預先申請及批核，近日就有報導指某大型銀行重推按揭預先批核服務。此服務對有意置業人士有什麼好處？

讀者可能對按揭預先批核較為陌生，預先批核是指有意置業人士於買樓前先向銀行申請按揭，待成功獲得銀行初步批核後，再於指定時間內購入其物業。有關做法可讓買家事前有更精準的預算及風險評估，了解自己是否有足夠能力置業，避免遇上購買物業後申請按揭時，才發現未能通過入息審查，最終大失預算的風險。而過往申請預先批核的準買家亦不乏非固定收入、收入不穩定以及轉工人士等。

事實上，過往樓市交投一直熾熱，買家申請按揭亦喜歡「貨比三家」，銀行需要處理繁多的按揭申請，因考慮到成本及時間等問題，已有一段日子暫停預先批核的申請。近期有銀行重推按揭預先批核，相信是因樓市交投轉趨淡靜，銀行亦渴望爭取更多按揭業務，在經濟不明朗下置業人士信心減弱，因此重推預先批核服務。

申請預先批核的過程，與一般的按揭申請大致相同。申請人需要填寫銀行申請表格，提供個人資料及入息證明等，銀行亦會查核申請人的財務信譽。批核時間一般為約兩個星期，如透過按揭保險公司承造高成數按揭，批核時間更需要接近一個月。一般來說，銀行批出預先批核的結果有效期為一個月，如過了有效期，買家或需補交文件。建議申請人預留足夠的時間以及準備所需文件，以免耽誤申請進度。

此外買家亦需要注意，預先批核的目的是讓銀行預先審批客戶的借貸及還款能力。通過預先批核後，如購買的物業類型或樓價有所變更，或買家入息有變，銀行有權再作審批。如銀行發現購買的物業出現問題（如屋契問題、潛建/房則有違規、物業為凶宅等），銀行有權拒批其按揭申請或下調按揭成數等。

若有意申請預先批核，除可直接各銀行申請，亦可透過大型專業的按揭中介公司協助轉介合適的銀行。此外，按揭中介亦會於申請過程中解決客戶任何按揭疑問，且費用全免，讓客戶申請按揭時更為順暢。

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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

最近某國際調查機構發表了最新的「國際樓價負擔統計報告」，該調查涵蓋全球8個國家共92個城市的數據，根據各地區2021年第三季的樓價與收入，並以城市樓價中位數除以家庭全年總入息中位數，計算出其住屋負擔比率。報告指出香港連續12年蟬聯全球最難負擔樓價的地方，樓價中位數對家庭入息中位數的比率達23.2倍，即不吃不喝不消費23.2年才能置業，究竟於香港置業是否這樣遙不可及？

實際上，現時坊間上有各種方法計算供樓負擔比率，但並沒有劃一標準。經絡按揭亦不定時公布「每月供樓負擔比率」，以美聯物業房地產數據及研究中心的全港樓價平均呎價為基礎，再以面積500呎、承造七成按揭、年期20年、按揭利率為該月最優惠利率（P），計算出每月供款金額，並將每月供款金額除以私人物業的家庭每月入息中位數，計算出其負擔比率。

最新數據顯示，今年2月份的供樓負擔比率為67.3%，已連跌6個月，並為10個月的新低。當中原因相信為近月本港私人住宅樓價持續回落，差估署最新1月份私人住宅售價指數已連跌4個月，並創去年3月後的新低。而綜合住戶統計調查按季統計報告，顯示去年第三季居於私人住宅之家庭入息中位數36,200元，對比第二季36,500元，按季輕微回落300元。樓價回落使平均呎價亦有所回調，而家庭每月入息中位數未有大跌下，使負擔比率亦有所回落。

以上計算方法是假設按揭及還款期為固定。不過，金管局最新數據顯示，1月份的按揭比率為54.2%，遠低於假設的七成按揭水平。而平均還款年期為27.58年，則較假設的20年多出逾7年半。除此之外，根據金管局最新按揭統計，1月份H按選用比例報96.5%，遠高於P按的使用比例1.6%，而現時H按的實際按息約為1.5厘比較，較假設的P按息率2.5厘低出1厘。

由此看來，實際上的負擔比率計算標準存在一些差異，實際供樓負擔亦因人而異，置業人士宜將此僅作參考用途。近月「波叔Plan」推出，或吸引更多人考慮借盡按揭成數，但同時亦會增加其供樓負擔，建議有意置業人士應量力而為。

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