滯脹要防 樓市合長線投資

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

疫情與地緣政治關係，美國以至全球經濟轉弱，通脹及加息威脅增加，甚至可能引發滯脹。去年世界各地主要城市樓價普遍有穩定表現，美國樓市升幅更遠高於通脹，投資物業在混亂境況中，仍是理想投資選擇。

俄羅斯與烏克蘭局勢緊張，導致油價暴升，3月7日早上亞洲時段油價爆升約7%。新型肺炎疫情引致供應鏈斷裂加劇通脹，再加上油價爆上，通脹問題日益嚴重。

疫情爆發以後，全球供應鏈斷裂，許多行業產品供應不足，導致世界通脹急劇上升。美國通脹上升至7.9%，與市場預期相若，應可能再上升。俄烏戰爭，因俄羅斯是石油及天然氣出口大國，但俄羅斯供應因制裁而大減，造成油價及天然氣價大漲，刺激全球通脹上揚，問題日趨惡化。

多個國家參與釋出戰略石油儲備的新一輪計劃，國際能源署(IEA)透露，多個成員國同意釋出戰略油儲，以平抑油價，合共釋出6,170萬桶原油，較原先公佈的6,000萬桶為多。但烏俄戰爭令油價仍然暴升未止。

美國近期公佈的經濟數據只是普普通通，並非理想。如果通脹升不停，經濟又不前，美國有可能面對滯脹的棘手問題。國際貨幣基金組織(國基會/IMF)警告，烏克蘭局勢快速惡化，未來前景充滿極大不確定性，將對通脹及經濟活動造成不利衝擊，全球會感受到價格上升衝擊。葡萄牙央行行長兼歐洲央行管理委員會委員沈德諾強調，烏克蘭戰事可能導致歐元區經濟陷入滯(Stagflation)。筆者認為，美國亦面對相同問題。

全球經濟蒙上陰影，美國樓市去年卻勁升18%，明顯跑贏7.9%的通脹，樓市長期上升，證明樓市是對抗通脹的理想投資工具。香港樓市亦相似，樓市值得長線投資。

英國去年樓價持續向好，在疫市中仍有約6%升幅。而加拿大、澳洲、新西蘭、南韓等國家樓市維持向好。

通脹及滯脅嚴重，持有現金必然成為大輸家，投資者需要物色投資工具應對通脹。近期各種熱門投資工具之中，股市跌勢顯著，但實物資產如黃金及樓市表現比較穩定。疫情爆發逾兩年，世界各地樓市表現還是不俗，值得留意。

中原陳永傑

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中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

財政司司長陳茂波日前發表新年度財政預算案，為樓市帶來驚喜，包括放寬按揭保險計劃、提高按揭成數、減免差餉、租金扣稅等措施皆對物業市場有利。如能取消額外印花稅，將提高物業套現能力，不僅令小業主財政活動能力大增，加強樓市流動性，亦有助提升經濟動力。

由於現時香港受到新型肺炎疫情、通脹高企、美國加息以至俄羅斯與烏克蘭戰爭不利因素打擊，而且疫情揮之不去，香港經濟動力漸見放緩，樓市亦告偏軟，需要政府的支援。放寬按揭保險計劃、提高按揭成數、減免差餉、租金扣稅等措施並不足夠，最好可以進一步減辣撤銷額外印花稅，幫助業主套現自救。

因為推行約10年的額外印花稅，制約了買家3年內的轉手活動，引致樓市的成交量下降，急於套現的業主會因稅金變得綁手綁腳，套現困難。

過去一年政府收入來源主要來自官地及補地價，政府尚且需靠土地套現以轉虧為盈，何況一般中小企及小市民？面對第五波疫情，各行各業皆受衝撃，中小企及不少香港業主，或需變賣住物業套現，以維持生計及支持企業繼續營運，奈何於「辣招」下，業主於手持物業36個月內需付出10%至20%的額外印花稅，大大增加了套現成本。根據稅局資料，過去半年涉及額外印花稅的物業成交達185宗，所涉稅款1.128億元，證明即使付出高昂的印花稅，業主們亦不惜將物業轉手套現，可見其急切性。

當年推出額外印花稅，旨在打擊樓市炒風，但於買家印花稅及從價印花稅推行下，炒風已絕跡，在經濟下行下，額外印花稅應該功成身退。現呼籲港府因時制宜，取消額外印花稅。令業主們更靈活將物業套現自救，一方面可為中小企手持物業的營運者，紓緩套現壓力，或許較抗疫基金來得更有效及靈活，另一方面亦可加快物業市場的流動性，令樓價可健康發展。

香港正面對太多負面因素困擾，處於水深火熱境地，許多業主以至中小企東主都陷於財政困境，需要資金週轉。額外印花稅經已實施約10年，現在正是鬆綁時刻。