首季樓價回軟3% 不宜看淡

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

美國聯儲局宣佈加息0.25厘，加息週期開始。加上近期充斥不利因素，預計今年首季本港樓價會回軟3%。聯儲局主席鮑威爾預計，美國通脹將保持高水平至年中，下半年會回落到2%。通脹回落之時，加息壓力減輕，樓市不宜看淡！

聯儲局3年多以來首次加息0.25厘，聯儲局繼續上調聯邦基金利率目標範圍是合適的，預料通脹率將恢復到2%的目標。

鮑威爾指出，俄羅斯與烏克蘭戰事，影響高度不確定，可能令通脹進一步上升及影響經濟。局方對美國高通脹及烏克蘭戰爭的憂慮，蓋過了新冠病毒大流行的風險。

聯儲局預料今年底利率將升至1.75厘至2厘，委員的預測中值為1.9厘，意味今年餘下每次會議都可能加息。預計2024年底利率為2.8厘，長期預測降至2.4厘。筆者認為仍算低息環境，有利供樓。

聯儲局資產負債表接近9萬億美元，鮑威爾表示，最快可能5月會宣佈縮表，現在正敲定有關細節，數週內公佈的會議紀錄將披露更多詳情。他稱，縮表會採取與上一輪週期類似框架做法，但會以更快速度及更早縮表。

聯儲局將今年美國經濟增長由上次估計增長4%，向下修訂至增長2.8%。明年及後年經濟增長預測維持2.2%和2%。聯儲局維持失業率今明兩年都是3.5%的預測不變。從上述數數顯示，聯儲局並不鷹派，加息不會過份進取，對投資市場的股市及樓市無大礙。

本港資金相當充裕下，筆者認為本港銀行未必跟隨加息，對樓市影響不大。樓市及股市等投資市場均受加息及各利不利因素影響，但近期各地股市均大上大落，難以捉摸。

樓市是適合穩健的長線投資者參與，住屋物業又有居住的實際用途，能夠解決市民住屋問題，是不俗的投資工具。單是這次美國加息因素，相信對本港物業市場影響輕微，但長遠還看是否一如聯儲局所述，於5月縮表，年內加息7次。假如本港銀行緊隨美國加息步伐的話，本港物業市場才會受影響。不過，回顧對上一次美國加息於2018年，香港只跟美國加息一次0.25厘，年內中原城市領先指數 CCL 不跌反升，年內樓價升幅3.8%。

中原陳永傑

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中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

疫情與地緣政治關係，美國以至全球經濟轉弱，通脹及加息威脅增加，甚至可能引發滯脹。去年世界各地主要城市樓價普遍有穩定表現，美國樓市升幅更遠高於通脹，投資物業在混亂境況中，仍是理想投資選擇。

俄羅斯與烏克蘭局勢緊張，導致油價暴升，3月7日早上亞洲時段油價爆升約7%。新型肺炎疫情引致供應鏈斷裂加劇通脹，再加上油價爆上，通脹問題日益嚴重。

疫情爆發以後，全球供應鏈斷裂，許多行業產品供應不足，導致世界通脹急劇上升。美國通脹上升至7.9%，與市場預期相若，應可能再上升。俄烏戰爭，因俄羅斯是石油及天然氣出口大國，但俄羅斯供應因制裁而大減，造成油價及天然氣價大漲，刺激全球通脹上揚，問題日趨惡化。

多個國家參與釋出戰略石油儲備的新一輪計劃，國際能源署(IEA)透露，多個成員國同意釋出戰略油儲，以平抑油價，合共釋出6,170萬桶原油，較原先公佈的6,000萬桶為多。但烏俄戰爭令油價仍然暴升未止。

美國近期公佈的經濟數據只是普普通通，並非理想。如果通脹升不停，經濟又不前，美國有可能面對滯脹的棘手問題。國際貨幣基金組織(國基會/IMF)警告，烏克蘭局勢快速惡化，未來前景充滿極大不確定性，將對通脹及經濟活動造成不利衝擊，全球會感受到價格上升衝擊。葡萄牙央行行長兼歐洲央行管理委員會委員沈德諾強調，烏克蘭戰事可能導致歐元區經濟陷入滯(Stagflation)。筆者認為，美國亦面對相同問題。

全球經濟蒙上陰影，美國樓市去年卻勁升18%，明顯跑贏7.9%的通脹，樓市長期上升，證明樓市是對抗通脹的理想投資工具。香港樓市亦相似，樓市值得長線投資。

英國去年樓價持續向好，在疫市中仍有約6%升幅。而加拿大、澳洲、新西蘭、南韓等國家樓市維持向好。

通脹及滯脅嚴重，持有現金必然成為大輸家，投資者需要物色投資工具應對通脹。近期各種熱門投資工具之中，股市跌勢顯著，但實物資產如黃金及樓市表現比較穩定。疫情爆發逾兩年，世界各地樓市表現還是不俗，值得留意。