加息通脹夾擊 二手樓市堅挺

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

香港備受美國加息及外圍通脹問題夾擊之外，還有其他如新型肺炎疫情、本港經濟放緩及俄羅斯與烏克蘭衝突等因素影響，但本港二手樓市表現堅穩，反映對住屋物業的剛需與內需持續高企。

加息及通脹問題，對於全球經濟均造成嚴重衝擊，近月疫情第五波肆虐對香港經濟造成連續多個月打擊，社交活動亦受影響，本港樓市特別是一手樓明顯受到窒礙。不過，二手樓樓市交投反而持續平穩，比較二月份交投為多。

出現這個特殊情況，並非二手樓業主不懼怕疫情威脅，而是地產代理致力爭取鎖匙盤，減少與業主直接接觸。又提供各式各樣防疫工具，還將樓盤透過高科技的AR/VR拍攝。令買賣雙方減少直接接觸，又能令買家以高科技方式看到樓盤，盡量減低受到疫情感染的可能性，提高成交的機會。

由於採用睇樓的渠道增加，即使疫情繼續肆虐，買家仍可以藉着高科技睇樓，促成交投。事實上，地產代理在網頁、手機、APPS近年大力增加投資，令買家可以利用高科技睇樓，避開疫情。如果沒有在科投作出巨額投資，二手樓市在疫情橫掃情況之下，亦難以打破局面。

再加上歐洲有軍事衝突，油價、通脹暴升，雖然歐洲距離遠在亞洲的香港很遠，但心理上也有很大障礙，間接影響投資意向。

不過，新型肺炎在全球造成超過兩年多的威脅，許多投資者經已覺得疫情不會在短時間內消失，居住以及投資需求反而近在眉睫，解決住宿問題會是更逼切。而且香港樓價經已有某程度跌幅，趁低吸納是值得考慮的。

還有外國大城市的樓價並沒有受到加息、通脹、疫情以至近期的歐洲戰事太大影響，不少城市樓價繼續飊升，升幅比較通脹更多。假如各種不利因素消失，本港樓市跟隨外國樓價走高，日後買樓便可能要買貴樓，置業人士屆時要付出更高代價才能夠完成置業目標。

反而近月全球股市因各種負面因素從高位回吐，跌幅不小，美國納指更暴跌超過20%進入技術性熊市，殺傷力不小，令人感覺到股市投資市場風高浪急，不及樓市那麼穩定。

中原陳永傑

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

美國聯儲局宣佈加息0.25厘，加息週期開始。加上近期充斥不利因素，預計今年首季本港樓價會回軟3%。聯儲局主席鮑威爾預計，美國通脹將保持高水平至年中，下半年會回落到2%。通脹回落之時，加息壓力減輕，樓市不宜看淡！

聯儲局3年多以來首次加息0.25厘，聯儲局繼續上調聯邦基金利率目標範圍是合適的，預料通脹率將恢復到2%的目標。

鮑威爾指出，俄羅斯與烏克蘭戰事，影響高度不確定，可能令通脹進一步上升及影響經濟。局方對美國高通脹及烏克蘭戰爭的憂慮，蓋過了新冠病毒大流行的風險。

聯儲局預料今年底利率將升至1.75厘至2厘，委員的預測中值為1.9厘，意味今年餘下每次會議都可能加息。預計2024年底利率為2.8厘，長期預測降至2.4厘。筆者認為仍算低息環境，有利供樓。

聯儲局資產負債表接近9萬億美元，鮑威爾表示，最快可能5月會宣佈縮表，現在正敲定有關細節，數週內公佈的會議紀錄將披露更多詳情。他稱，縮表會採取與上一輪週期類似框架做法，但會以更快速度及更早縮表。

聯儲局將今年美國經濟增長由上次估計增長4%，向下修訂至增長2.8%。明年及後年經濟增長預測維持2.2%和2%。聯儲局維持失業率今明兩年都是3.5%的預測不變。從上述數數顯示，聯儲局並不鷹派，加息不會過份進取，對投資市場的股市及樓市無大礙。

本港資金相當充裕下，筆者認為本港銀行未必跟隨加息，對樓市影響不大。樓市及股市等投資市場均受加息及各利不利因素影響，但近期各地股市均大上大落，難以捉摸。

樓市是適合穩健的長線投資者參與，住屋物業又有居住的實際用途，能夠解決市民住屋問題，是不俗的投資工具。單是這次美國加息因素，相信對本港物業市場影響輕微，但長遠還看是否一如聯儲局所述，於5月縮表，年內加息7次。假如本港銀行緊隨美國加息步伐的話，本港物業市場才會受影響。不過，回顧對上一次美國加息於2018年，香港只跟美國加息一次0.25厘，年內中原城市領先指數 CCL 不跌反升，年內樓價升幅3.8%。