「近親轉讓」宗數3年高的原因

根據政府最新公布，每年以「近親轉讓」方式豁免繳付15%從價印花稅的個案達4,000多宗，佔港人買家比例約6%至8%。而在2021/2022年度（截止2022年2月底），近親轉讓個案暫錄得4,324宗，宗數屬3年新高，佔港人買家的6.51%。到底「近親轉讓」對置業人士有什麼好處？

「近親轉讓」是指直系親屬之間的物業轉讓，如父母與子女、配偶、兄弟姊妹等關係。而在該物業交易時，無論新買家是否已持有物業，只須按照「第二標準」即較低稅率繳交稅項。除了可豁免繳付「第一標準」即較高稅率的印花稅外，另一好處是賣家交易後可回復「首置」身份。大家都知道，香港「首置」身份彌足珍貴，因為除了同樣只需繳付「第二標準」從價印花稅外，「首置」人士的按揭成數、入息比率、壓力測試要求都較為寬鬆，上車亦相對容易。

早年不時有報導指部份知名藝人以「近親轉讓」方式轉讓物業，假設A先生打算將擁有100%業權，樓價估值為800萬元的物業轉讓給爸爸，由於轉讓至近親，該交易只需繳付「第二標準」稅率，即樓價的3.75%=30萬元的稅項；比起「第一標準」稅率，即樓價的15%=120萬元的稅項，節省90萬元或75%。

其後A先生若打算再購入一個1,100萬元的單位，原先如A先生持有其他物業，印花稅會以「第一標準」計算，即1,100萬元x15%＝165萬元；若A先生沒有持有任何物業，稅率則以「第二標準」計算，即只需繳交1,100萬x3.75%=41.25萬元的印花稅，兩者相差123.75萬或75%。此外，如A先生為非「首置」，按揭成數最高為4成，首期需要660萬元；而「首置」買家則可申請按揭保險計劃，最高貸款金額最900萬元，即首期只需200萬元，節省了460萬元或近70%的首期開支。另一方面，如A先生持有其他物業，供款入息比率及壓力測試基準將下調一成至40%及50%；相反若A先生沒有持有任何物業，供款入息比率及壓力測試基準為50%及60%，如申請按揭保險計劃則為45%及55%。

「近親轉讓」好處既可慳印花稅外，即使3年內轉讓亦不需繳付「額外印花稅（SSD）」，更可不斷把物業轉讓至同一位直系親屬。而轉讓後更重獲「首置」名額，可以較低印花稅購入物業，減低置業的成本。不過，「近親轉讓」交易亦涉及律師費及其他雜費，要考慮節省的稅務成本是否真的划算。此外，買家亦要考慮物業估價、自身入息及重新計算SSD等問題。

更多經絡按揭轉介資訊: www.mReferral.com

經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

置業人士向銀行申請按揭時，銀行一般均會提供拆息按揭計劃（H按）及最優惠利率按揭計劃（P按）。其實，不少銀行亦有提供定息按揭計劃（定按），現時美國已開始加息週期，選用哪一種按揭計劃可最慳息？

香港按揭證券有限公司（按證公司）於2020年2月推出定息按揭計劃，向有意置業人士提供住宅按揭貸款。計劃的每宗上限為 1,000 萬港元，年期可選擇10年、15年及20年，而年利率由剛開始分別為2.75厘、2.85厘及2.95厘，曾下調至1.99厘、2.09厘及2.19厘。現時因應市場環境轉變，10年、15年及20年的年利率已調升至2.2厘、2.35厘及2.5厘。

選用定按的理由及好處可歸納為兩點，分別是(1)穩定供款，及(2)免壓力測試。首先，浮息按揭（H按及P按）的利率分別會根據香港銀行同業拆息（HIBOR）及港元最優惠利率（Prime Rate）波動，相反定按可鎖定指定年期的息率，置業人士亦可減低利率波動的風險。此外，選用定按的借款人在計算供樓負擔比率時，毋須通過加息3厘的壓力測試，只需要通過供款與入息比率，入市門檻因而降低。若早年選用發展商按揭計劃的業主，亦可考慮透過定按轉按至銀行，避免因發展商提供的優惠期過後而須付較高的利息。

不過，近日HIBOR有見回落，4月6日的一個月HIBOR報0.2厘，若選用現時市場普通的H按計劃即H+1.3厘，實際按息為1.5厘，比10年期的定息按揭利率2.2厘低70點子。假設以貸款額500萬，供款28年計算，H按比定按的每月供款減少$1,712或8.6%；首10年的利息開支減少310,572元或32.8%（假設H按的實際利率不變的情況下）。

2018年4月，定按的選用比例曾一度飆升至51.3%，成為最多人選用的按揭計劃。當時美國亦正處於加息週期，香港銀行結餘持續下跌，市場預料香港即將加息。但不同的是，當時的定按由銀行提供，利率非常貼近當時H按及P按的實際利率。與今次由按證公司提供的定按不同，現時定按利率比起H按實際利率仍然高出不少，因此筆者認為，由於低息環境持續，短期內置業人士選用定按的誘因不大。根據金管局數據顯示，H按的選用佔比已連續15個月高達九成半以上，相信情況仍會維持一段時間。

更多經絡按揭轉介資訊: www.mReferral.com