新盤傾巢而出 「即供」「建期」點揀？

踏入第二季，多個發展商重拾推盤步伐，日前位於啟德新盤推出價單後超額收票10倍，可見囤積已久的購買力蓄勢待發，不容忽視。有意購入一手單位的讀者要留意，由於一手新盤付款方式眾多，比二手物業更為複雜，所需要的首期開支、按揭條件等亦不盡相同，入市前宜掌握清楚各項付款及按揭方式，揀選最適合自己的付款計劃，避免誤踩地雷。

首先，要留意項目是以「現樓」或「樓花」形式推售。「現樓」意思是已落成、獲得滿意紙的物業；相反「樓花」是興建中、未落成的物業。現時發展商推出樓花項目較多，而樓花的付款方式大致上可分為「即供付款」及「建築期付款」，而現樓則只有「即供付款」方式。

「即供付款」，顧名思義是業主即時上會申請按揭，待按揭審批完成後便開始供款。選用「即供付款」的好處是，由於立即供款有利發展商套現資金，所以發展商提供的會折扣率通常會較高，亦即是在眾多付款方式中「最抵買」。若物業已為現樓，或樓花物業為600萬元以下，更可以按揭保險計劃承造高成數按揭入市，按揭成數高達八至九成（視乎樓價），息率更可選擇市場上最優惠的按揭產品，即H按計劃作供款。以一個月銀行同業拆息（HIBOR）為0.2厘計算，新造按揭的實際利率只需1.5厘，可謂非常低息。

而「建築期付款」主要是針對未落成樓花項目，業主只需繳付部份首期，其後樓花期內不用供款，待物業取得滿意紙後才申請按揭上會並供款。雖然發展商提供的折扣優惠相對較「即供付款」方式為少，但對於有物業正在供款的換樓客或投資客來說，此付款方式較能彈性運用資金，因此亦有不少買家選擇。

因此，若選用「即供付款」購入樓花，通常折扣優惠較多，但由於未必能承造「波叔Plan」，首期的需求或較大，而且亦有即時的供款壓力；相反「建築期付款」的折扣優惠相對較少，但資金的需求相對亦較少，買家亦有機會在物業落成後承造「波叔Plan」上車。現時部份發展商亦會推出由其他財務機構提供的按揭計劃，除了按揭成數可高達七至八成外，首數年的按揭利率亦貼近銀行，適合想拎盡折扣但首期較少的業主。不過買家要注意，通常此類按揭計劃於數年後息口或會大幅上升，因此建議業主在息口大增前轉按至銀行慳息，但亦要留意屆時物業估價是否足夠，小心因估價不足而抬錢上會。

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經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

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根據政府最新公布，每年以「近親轉讓」方式豁免繳付15%從價印花稅的個案達4,000多宗，佔港人買家比例約6%至8%。而在2021/2022年度（截止2022年2月底），近親轉讓個案暫錄得4,324宗，宗數屬3年新高，佔港人買家的6.51%。到底「近親轉讓」對置業人士有什麼好處？

「近親轉讓」是指直系親屬之間的物業轉讓，如父母與子女、配偶、兄弟姊妹等關係。而在該物業交易時，無論新買家是否已持有物業，只須按照「第二標準」即較低稅率繳交稅項。除了可豁免繳付「第一標準」即較高稅率的印花稅外，另一好處是賣家交易後可回復「首置」身份。大家都知道，香港「首置」身份彌足珍貴，因為除了同樣只需繳付「第二標準」從價印花稅外，「首置」人士的按揭成數、入息比率、壓力測試要求都較為寬鬆，上車亦相對容易。

早年不時有報導指部份知名藝人以「近親轉讓」方式轉讓物業，假設A先生打算將擁有100%業權，樓價估值為800萬元的物業轉讓給爸爸，由於轉讓至近親，該交易只需繳付「第二標準」稅率，即樓價的3.75%=30萬元的稅項；比起「第一標準」稅率，即樓價的15%=120萬元的稅項，節省90萬元或75%。

其後A先生若打算再購入一個1,100萬元的單位，原先如A先生持有其他物業，印花稅會以「第一標準」計算，即1,100萬元x15%＝165萬元；若A先生沒有持有任何物業，稅率則以「第二標準」計算，即只需繳交1,100萬x3.75%=41.25萬元的印花稅，兩者相差123.75萬或75%。此外，如A先生為非「首置」，按揭成數最高為4成，首期需要660萬元；而「首置」買家則可申請按揭保險計劃，最高貸款金額最900萬元，即首期只需200萬元，節省了460萬元或近70%的首期開支。另一方面，如A先生持有其他物業，供款入息比率及壓力測試基準將下調一成至40%及50%；相反若A先生沒有持有任何物業，供款入息比率及壓力測試基準為50%及60%，如申請按揭保險計劃則為45%及55%。

「近親轉讓」好處既可慳印花稅外，即使3年內轉讓亦不需繳付「額外印花稅（SSD）」，更可不斷把物業轉讓至同一位直系親屬。而轉讓後更重獲「首置」名額，可以較低印花稅購入物業，減低置業的成本。不過，「近親轉讓」交易亦涉及律師費及其他雜費，要考慮節省的稅務成本是否真的划算。此外，買家亦要考慮物業估價、自身入息及重新計算SSD等問題。

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