凶宅雖有價有市 申請按揭要小心

上回提及近日播放的靈異電視劇，講述一棟舊式大廈不斷發生靈異事件。現實中如購入到鬧鬼單位，想必令人十分「閉翳」。筆者今回將解說這類型的物業—「凶宅」以及其按揭申請須知。

凶宅雖為另類物業，一般令人忌諱，但「百貨應百客」，有人避忌則有人喜歡，近年凶宅市場轉手獲利的個案不時出現。以近日一宗凶宅成交個案為例，某大型屋苑一個三房單位，多年前曾發生一宗倫常雙屍命案，業主原本放售1,300萬元，最終以980萬元，以市價七折成交。買家為外區用家，因居住需求，加上價錢相宜，即使知道單位為凶宅仍願意承接。而單位雖然打折放售，但業主於帳面上仍獲利逾四成。由此可見，某些凶宅有價有市，承接力不容忽視。

申請凶宅按揭亦有需要注意的事項。首先，銀行審批凶宅按揭會較為謹慎，甚至有機會拒批其申請。銀行事前會先委託估價行評估物業，每間估價行會根據其內部數據庫，以及透過翻查新聞，從而判斷單位是否為凶宅。如確認為凶宅後，銀行及估價行會了解事件的嚴重程度，並推算單位的價值以及承接能力，從而決定最終估值以及批出的按揭成數。而凶宅在法律上沒有劃一定義，泛指單位內曾發生自殺或兇殺等非自然死亡的個案，各銀行及估價行對凶宅的紀錄及審批結果或有存異。如想避免購入凶宅人士，可向大廈管理處職員或地產代理查詢，根據地產代理監管局《操守守則》，地產代理有責任向買家透露物業是否為凶宅。此外，買家亦可參考網上非官方地產資訊網，初步了解物業是否為凶宅。

凶宅價錢相宜，如地段位置優良以及升值潛力大，亦會成為部分上車或投資客的搶手貨。對於有意入購買凶宅人士，筆者可提供三個小貼士。第一，凶宅市場需求始終較窄，遇上心水單位，建議不妨大膽還價。第二，如單位於近期發生事故，「凶」的程度十分猛，買家就要有心理準備，銀行或會大幅減低其估值、調低可承造按揭成數以及調高按揭息率，最壞情況甚至會絕批其按揭申請。第三，買家可先尋找多間銀行進行初步估價，或尋找大型專業轉介公司幫忙，以便計算以及準備足夠的首期資金。

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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

近日播放中的一套電視劇，內容圍繞著一棟舊式大廈內所發生的靈異事件，其中一個單元講述四位朋友於多年前以「聯名置業」的方式購入一個單位，並一同承諾誰先過身，其業權將會自動轉讓給仍在世的人，即代表誰活到最後，就可全權擁有整個物業。因此他們一直「鬥長命」，希望成為該單位的唯一擁有人。

「聯名置業」指多於一位以上的業主共同擁有同一個物業的業權，而「聯名置業」可再細分「聯權共有」或「分權共有」兩種物業擁有權之形式。就以上故事看，他們是屬於「聯權共有」。因「聯權共有」指擁有人同時享有同等的物業權益，而當其中的擁有人離世，其他擁有人可自動繼承離世者的業權。而「分權共有」則指擁有人可各自定立其業權的繼承人，其他擁有人沒有自動繼承另一方業權的權利。

選擇「聯名置業」的原因，主要目的是為了增加借貸人的供款能力，更容易通過供款入息比率以及壓力測試。此外，擁有人共同負擔日常供樓開支，供樓亦會更為輕鬆。因此，現實上不少夫妻、家人或情侶會以聯名的方式一同置業，亦有人會與朋友聯名置業作投資用途，例如早年某堪輿學家與員工聯名買樓投資，並於近年沽貨獲利。

雖說「聯名置業」可加快上車步伐，亦有不少注意事項。首先，現時以首次置業人士的身份去購買物業，可以第2標準稅率，即以較低的稅率繳交從價印花稅。如以「聯名置業」，擁有人均使用了首置身份，日後如想再置業，就要繳交15%，即稅率較高的從價印花稅。第二，以「聯名置業」並申請按揭時，若其中一人已擁有或正在擔保另一物業，銀行審批其按揭時，按揭成數、供款與入息比率及壓力測試各削減一成。第三，按揭貸款會同時紀錄於各擁有人的信貸報告中，若出現遲供或斷供的情況，各擁有人的信貸評級均會受到影響。第四，有關所有業權的任何改動如出租、出售或轉讓物業，各擁有人必須共同簽署所有相關的法律文件。

「聯名置業」涉及多方的實際權益，事前應慎重考慮及瞭解當中細節及條款，如有需要，可尋找相關專業人士作詳細查詢。

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