定按再「加息」對市場影響微

香港按揭證券有限公司（按證公司）自2020年2月推出試驗性質的定息按揭計劃，並於2021年11月轉為恒常計劃，其後按照其資金成本、業務風險、市場情況等因素不時釐定定息年利率，並每月公布。根據該行最新公佈，5月份申請定息按揭計劃，10年期、15年期及20年期的年利率將調整至2.45%、2.6%及2.75%，較4月份各年期的年利率，各上調0.25厘，已連續兩個月調升利率。

若以500萬貸款額，年期為30年為例，並以最新5月定按計劃的利率計算，10年期、15年期及20年期的每月供款分別為$19,626、$20,017及$20,412，較4月份的定按計劃，每月供款分別增加$641（3.4%）、$649（3.4%）及$656（3.3%）。此外，對比現時普遍新造H按計劃為H+1.3%，並以4月27日一個月HIBOR為0.21厘計算，實際利率為1.51厘，每月供款為$17,280，5月份的10年、15年及20年定按計劃的每月供款分別比H按計劃增加$2,346（13.6%）、$2,737（15.8%）及$3,132（18.1%）。

筆者認為，是次按證公司連續兩月上調定按計劃的年利率，相信是因應美國已啟動加息週期，在資金成本壓力增加的情況下，而作出相應調整。3月份平均12個月銀行同業拆息（HIBOR）按月抽升47點子至1.4厘，創21個月新高，市場預期美國聯儲局於下月議息會議有機會再加息半厘，若加息持續，屆時香港資金有機會外流，從而令香港拆息繼續上升，因此按證公司須定時適當調整定按計劃的年利率。事實上，參考美國定息按揭利率亦因應市場轉變而每週作出調整，近日美國30年按揭貸款利率更升至5.2厘創12年新高，按證公司是次上調定按計劃的年利率屬正常舉動。

根據金管局住宅按揭統計調查，2月份定按計劃選用比例為0.1%，H按計劃選用比例則為97.3%，顯示定按計劃仍非市場主流，因此是次按證公司上調定按計劃的年利率，相信對市場並未有太大影響。雖然定按計劃上調年利率，短期吸引力會有所減少，但定按計劃可鎖定指定年期的息率，置業人士可減低利率波動的風險，而且計劃毋須借款人符合加息壓力測試，只需要達到供款與入息比率不超過50%的要求，入市門檻相對降低，因此仍適合部分人士選用。

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經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

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踏入第二季，多個發展商重拾推盤步伐，日前位於啟德新盤推出價單後超額收票10倍，可見囤積已久的購買力蓄勢待發，不容忽視。有意購入一手單位的讀者要留意，由於一手新盤付款方式眾多，比二手物業更為複雜，所需要的首期開支、按揭條件等亦不盡相同，入市前宜掌握清楚各項付款及按揭方式，揀選最適合自己的付款計劃，避免誤踩地雷。

首先，要留意項目是以「現樓」或「樓花」形式推售。「現樓」意思是已落成、獲得滿意紙的物業；相反「樓花」是興建中、未落成的物業。現時發展商推出樓花項目較多，而樓花的付款方式大致上可分為「即供付款」及「建築期付款」，而現樓則只有「即供付款」方式。

「即供付款」，顧名思義是業主即時上會申請按揭，待按揭審批完成後便開始供款。選用「即供付款」的好處是，由於立即供款有利發展商套現資金，所以發展商提供的會折扣率通常會較高，亦即是在眾多付款方式中「最抵買」。若物業已為現樓，或樓花物業為600萬元以下，更可以按揭保險計劃承造高成數按揭入市，按揭成數高達八至九成（視乎樓價），息率更可選擇市場上最優惠的按揭產品，即H按計劃作供款。以一個月銀行同業拆息（HIBOR）為0.2厘計算，新造按揭的實際利率只需1.5厘，可謂非常低息。

而「建築期付款」主要是針對未落成樓花項目，業主只需繳付部份首期，其後樓花期內不用供款，待物業取得滿意紙後才申請按揭上會並供款。雖然發展商提供的折扣優惠相對較「即供付款」方式為少，但對於有物業正在供款的換樓客或投資客來說，此付款方式較能彈性運用資金，因此亦有不少買家選擇。

因此，若選用「即供付款」購入樓花，通常折扣優惠較多，但由於未必能承造「波叔Plan」，首期的需求或較大，而且亦有即時的供款壓力；相反「建築期付款」的折扣優惠相對較少，但資金的需求相對亦較少，買家亦有機會在物業落成後承造「波叔Plan」上車。現時部份發展商亦會推出由其他財務機構提供的按揭計劃，除了按揭成數可高達七至八成外，首數年的按揭利率亦貼近銀行，適合想拎盡折扣但首期較少的業主。不過買家要注意，通常此類按揭計劃於數年後息口或會大幅上升，因此建議業主在息口大增前轉按至銀行慳息，但亦要留意屆時物業估價是否足夠，小心因估價不足而抬錢上會。

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