樓價高企 細單位具存在價值

疫情減退，二手市場交投即時反彈，而隨著首階段社交距離限制措施放寬，久違了的全新盤重新登場，一手交投即時出現絕地反擊，勢頭已蓋過3月已開始轉旺的二手市場，成為近期的市場新焦點。

4月份新盤市場交投重越千宗，單月已相當於首季總交投量，原因是疫情緩和，市民的心情明顯改變，大家都願意出外消費。已經積聚了數月的購買力大規模爆發，發展商有見及此，乘勢推出全新項目，成功搶灘。

上月政府推出屯門大欖限呎地，當中加入的限制條款是最細面積不可少於280平方呎，原本這些都是政府的好意，希望香港市民居住的面積不用太過狹窄，期望配合政策之後，香港的人均居住面積可以提升。不過，政府或許忽略了，在目前土地不足之時，很多人都未有機會擁有自己的物業，加上香港的樓價仍然高企，加大面積只會令部分市民更難負擔上車！最終這幅屯門住宅用地流標收場，相信是發展商計算成本時，考慮了不同因素，在出價相對保守下，地皮未能成功售出。

香港是自由市場，賣地後的私人住宅當然依靠發展商負責興建及銷售，筆者的公司是經營地產代理業務，其中一部分的生意是幫發展商銷售物業，在這幾十年之間見證了發展商不同的銷售方法及策略。在不同的年代，發展商有不同的演變，設計單位的面積需要迎合市場的需求，每個項目發展需時約4至6年，有些項目需時更為長久。過程中，發展商會觀察市場的需求變化，從而配合設計單位面積的大小。

值得一提的是，筆者亦見證過發展商在規劃過程中修改單位面積，主要是因應市場變化及準買家的需求及負擔能力，否則定位錯誤就會造成滯銷的困局。過去一段時間，市場確實湧現了不少納米單位，原因當然是有市場或將貨就價，令到市民更容易上車或更多選擇。當沒有需求的時候，這些納米單位就會滯銷，因此筆者認為政府不用太過著意去加以限制，這樣這會適得其反，將部分原本剛達入市門檻的買家拒諸門外，令有意上車者頓變無殼蝸牛。

利嘉閣地產總裁 廖偉強

廖偉強

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

筆者從事地產30多年，見證了兩次的移民潮，第一次的移民潮在80年代初中英談判的時候，部份的香港人知道香港需要回歸中國，就開始部署移民他國去。直到九七年中國收回香港，留低在香港的市民大部份都不會選擇再離開。其實當年所謂的移民，很多都會把妻子及子女送去外國居住，自己就做「太空人」兩邊奔走，目的都是想擁有外國護照保障自己的未來，但是有些選擇舉家移民，將香港的資產全部賣掉，資金轉移到外國去購買當地的房屋及作生活費，這些移民的人士大部份都已經回流香港，正因為是將房屋賣掉，需要從頭來過，很多人都後悔當初移民的決定！

今次是第二次的移民潮，是在2019年社會運動之後開始。香港在翌年的6月30日實施了國安法，部份曾經參加了社會運動的的市民，擔心有機會被秋後算帳，或對未來的前景沒有信心，所以選擇了移民；這股移民潮至今仍然未停止。

那麼，會否擔心香港未來的人才不足，或者購買力不足，對香港的房地產構成負面的影響？移民潮確實或多或少對香港的房地產有負面影響，但是大家要明白，有人辭官歸故里，亦有人漏夜趕科場；而且，按香港每年的房地產購買量，只要有1%的香港人有能力並願意入市，已經足夠消耗全年的供應及數量。

此外，在這幾年政府不斷放寬按揭保險的樓價成數上限，目前已經伸延至1000萬元內只需要一成的首期就可以上車，這些的希望及購買動力，都足以令到「人人上車」的機會增加。其實，每一個年輕人畢業之後，只需要在社會努力工作及打拼，犧牲部份吃喝玩樂的時間，減少生活上的消費去努力儲備金錢，只要每一個年輕人努力在工作上打拼十年八載，就有機會上車。除了每年的儲備之外，更加可以在工作上職級的遞升，當然有些少穩健及靈活的投資亦可以，這樣的奮鬥期絕對有機會且容易上車！抱怨只會浪費時間，積極人生及工作才是機會！ 

利嘉閣地產總裁 廖偉強