樓市底氣足 加息未成重壓

美國在今年已經加息兩次達到75點子，香港暫時仍未有跟隨的打算，現時銀行體系結餘有三千多億，市場資金仍然充裕，近期的1個月銀行同業拆息亦只是0.19%，反映銀行暫未有加息壓力。

低息確實對香港的樓價有一定的支持。香港的樓價雖然高企，但香港的供樓利息確實偏低，再加上今年初政府放寬按揭保險的樓價上限，使仍未上車的人士容易比較上車，只要能夠負擔首期（目前1,000萬元樓價之內，只要是首次置業，首期的付款只需要一成），供樓確實比租樓化算，兼且長遠而言，樓價大部份時間都是向上調升，對想擁有物業的市民來說，值博率仍然高。

眾所周知，影響樓價的因素很多，重點可以分為政治、經濟、供應及息口四項，近期這四種因素都好像同時出現了。政治因素方面，出現了俄烏戰爭及香港早年的社會事件；戰爭可以令到房地產一文不值，還好目前俄烏的戰爭對香港而言相對遙遠。

至於新型冠狀病毒的疫情，影響全球的經濟，對香港的影響亦頗為嚴重，各行各業面對史無前例的挑戰。還幸香港仍然是福地，第五波的疫情已經放緩，政府亦開始階段性放寬限聚令的措施，最近已經有些行業的經營反彈，做生意亦開始見到曙光。

另一方面，政府公布的明日大嶼和北部都會區發展計劃，都會大量增加土地供應，但這些措施需時長久，並非三、五年之內就可以完成，兼且目前政府的取向無意推冧樓價，新的特首亦表明希望穩定樓價。

息口上升，則是目前置業者最擔心的問題。美國在今年加息的趨勢非常明顯，香港確實有很大機會在未來的時間需要加息；但是筆者認為，加息絕對不會嚴重打擊樓價，只要香港的經濟能夠保持繁榮，在生意及工作上見到曙光，以目前香港嚴重的低息環境之下，息口的輕微上升，相信香港人已經有心理準備及足夠能力負擔。

利嘉閣地產總裁 廖偉強

廖偉強

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

疫情減退，二手市場交投即時反彈，而隨著首階段社交距離限制措施放寬，久違了的全新盤重新登場，一手交投即時出現絕地反擊，勢頭已蓋過3月已開始轉旺的二手市場，成為近期的市場新焦點。

4月份新盤市場交投重越千宗，單月已相當於首季總交投量，原因是疫情緩和，市民的心情明顯改變，大家都願意出外消費。已經積聚了數月的購買力大規模爆發，發展商有見及此，乘勢推出全新項目，成功搶灘。

上月政府推出屯門大欖限呎地，當中加入的限制條款是最細面積不可少於280平方呎，原本這些都是政府的好意，希望香港市民居住的面積不用太過狹窄，期望配合政策之後，香港的人均居住面積可以提升。不過，政府或許忽略了，在目前土地不足之時，很多人都未有機會擁有自己的物業，加上香港的樓價仍然高企，加大面積只會令部分市民更難負擔上車！最終這幅屯門住宅用地流標收場，相信是發展商計算成本時，考慮了不同因素，在出價相對保守下，地皮未能成功售出。

香港是自由市場，賣地後的私人住宅當然依靠發展商負責興建及銷售，筆者的公司是經營地產代理業務，其中一部分的生意是幫發展商銷售物業，在這幾十年之間見證了發展商不同的銷售方法及策略。在不同的年代，發展商有不同的演變，設計單位的面積需要迎合市場的需求，每個項目發展需時約4至6年，有些項目需時更為長久。過程中，發展商會觀察市場的需求變化，從而配合設計單位面積的大小。

值得一提的是，筆者亦見證過發展商在規劃過程中修改單位面積，主要是因應市場變化及準買家的需求及負擔能力，否則定位錯誤就會造成滯銷的困局。過去一段時間，市場確實湧現了不少納米單位，原因當然是有市場或將貨就價，令到市民更容易上車或更多選擇。當沒有需求的時候，這些納米單位就會滯銷，因此筆者認為政府不用太過著意去加以限制，這樣這會適得其反，將部分原本剛達入市門檻的買家拒諸門外，令有意上車者頓變無殼蝸牛。

利嘉閣地產總裁 廖偉強