拆解近年按揭「三高」現象

上回筆者分享近期一手市況的置業常態—買家傾向選用「建期」付款，藉以「波叔plan」以高成數按揭上車。其實不只一手市場，筆者根據近年的按揭數據分析買樓人士的借貸趨勢，從中得出買家多出現「高金額」、「高成數」以及「高年期」的「三高」現象。

根據差餉物業估價署數據顯示，2021年全年私人住宅售價指數報392.7點，按年升3%，並創有紀錄以來的年度新高。樓價上升配合「新按保」政策，借貸金額亦隨之上升。金管局最新數字反映，4月平均住宅按揭貸款金額按月增加6萬元至513萬元，創有紀錄以來新高。而「波叔plan」推出後，將推動換樓市場交投，千萬元以上物業交投將有上升空間，料貸款金額或會進一步上升，從而造成「高金額」的現象。

「高成數」現象則可從金管局及香港按揭證券有限公司（按證公司）的數據反映出來。金管局最新數字顯示， 4月住宅按揭比率報58.6%，創自11年半新高。另一方面，從按證公司資料所見，2011至2019年期間的每年新取用按揭保險宗數一直維持1萬宗以下水平，但自2019年10月「林鄭plan」推出後，每年宗數即時急升， 2020年全年宗數按年急增1.24倍至18,554宗，2021年全年宗數按年再增28.5%至23,846宗，並破有紀錄以來新高。雖然今年初本港樓市交投受疫情影響，使按保宗數曾一度回落，但自今年2月「波叔plan」推出後，按保宗數再次回升，當中5月新批出按揭保險宗數及金額均連升三個月，宗數創有紀錄以來次高，金額更創有紀錄以來的新高，相信「高成數」按揭將成置業新趨勢。

然而樓價高企，要通過壓力測試亦不容易，近年借貸人傾向「高年期」，即增加按揭年期以便更易通過銀行的入息審查。以貸款額500萬及還款年期為20年計算，買家在壓力測試下的最低入息為$57,324；如還款年期增至28年，最低入息則可減至$48,664。金管局最新數字亦顯示4月住宅按揭的平均還款年期為333月（27.75年），為有紀錄以來最高位。

雖然「三高」助買家更易置業，但要留意「走盞位」亦會較少，如遇上估價不足或銀行批核條款有落差，買家隨時要補錢上會。因此，建議有意置業人士凡事留一手，避免借得太盡，同時亦應預留多一些備用資金作日後緩衝。

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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

第二季樓市氣氛回暖，土地註冊處資料反映5月份一二手住宅註冊宗數合共錄得6,514宗，創10個月新高。樓市向好，同時帶動按揭宗數回升，5月份現樓按揭宗數為5,781宗，按月增加15%，樓花按揭宗數為333宗，按月更急增1.3倍。疫情回穩，發展商發力推盤，加上「波叔Plan」的帶動下，買家重拾置業信心並加快步伐入市。近日，筆者就今年一手市況，發現了一種置業新常態。

發展商推售新盤時，一般會提供「即供」及「建期」兩種付款方法供買家選擇。「即供」指買家於新盤於樓花期便開始供樓；「建期」則指買家收樓後才正式開始供樓。而發展商為了盡快將資金回籠，愈早成交，提供折扣優惠亦會愈多，因此「即供」一般比「建期」可享更多折扣。

然而根據筆者近日統計，今年大部份一手新盤買家傾向選用建期付款，尤以千萬元以上物業更為明顯。以今年某新界大型鐵路盤為例，該盤的第一及第二期均在「波叔Plan」推出後開售，從成交紀錄冊可以看到，售價1,000萬元或以下的單位，選用建期付款的佔比約8成半；1,000萬元以上的單位，選用建期的佔比亦同樣約8成半。對比去年底即「波叔Plan」推出前的某九龍新盤，售價1,000萬元或以下的單位，選用建期的佔比約7成；1,000萬元以上的單位，選用建期的佔比只有約4成半。

事實上，根據經絡按揭轉介研究部的內部分析，今年暫時已推售的新盤在計算首三輪公開發售的成交個案中，絕大部份樓盤選用建期的比例較即供多，部份樓盤更超過8成買家選用建期計劃。以整年計算，今年已推售新盤中，平均選用建期的買家達76.8%，對比去年平均只有52.3%，增逾兩成。

為何近期的一手盤買家大多傾向選用建期付款？相信主因是今年2月「波叔plan」放寬可承造高成數按揭的樓價上限，更多買家欲以此計劃，以較少首期上車。假設購入一個價值1,000萬元的樓花單位，如選用「即供」付款，按揭成數最高為5成，首期需要500萬元；如選用「建期」付款，買家待收樓時可申請按揭保險，承造最高9成按揭，首期降至100萬元，即節省高達400萬元的首期開支。筆者料未來一手買家選用建期付款或成為置業新常態。

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