樓價25載升多跌少 一手溢價有理

轉眼間香港已回歸祖國四分之一個世紀，驀然回首，樓價在回歸之初觸及當時的頂峰，其後一瀉千里，在這25年間樓價大勢是先跌後升，直到今天樓價依然維持上升平均約八成。

翻看歷史數據，在回歸後第一個5年，樓價在1997至2002年間的跌幅大約65%，2002至2007年樓價由低位上升超過四成，2007至2012年樓價再上升接近九成，2012至2017年樓價繼續上升三成半，2017至2022年樓價依然上升25%！

細看過去這25載，樓價並非有上無落，而是曾經亦出現過大跌的階段，只是隨後的日子，中國內地經濟急速發展，香港亦乘著此東風而起飛，可謂受惠不少。再加上當時有很多內地資金不斷流向香港，令香港樓價從沙士時期的最低位大幅反彈超過5倍，當然如果能在2003年前後摸底入市的業主及投資者，今天相信已能無憂無慮了。

對於樓價自低位不斷攀升，有些人會歸咎於是由發展商推售的新盤所帶動，因為他們認為發展商為了要賣得好價錢，在推出新盤時都大肆宣傳及包裝，令新盤較二手市場有多達三至四成的溢價，無形中亦將二手樓價推高，令市民置業壓力百上加斤，成功入市的機會極為困難。

筆者認為，新盤市場和二手市場的確大有不同，二手市場是舊有的產品，無論是外型、裝修、間隔、會所設施、智能產品、保安及禮賓司等都當然會較新盤市場遜色。

二手市場物業的樓齡大多十分久遠，維修及保養絕對少不了，特別是室內的裝修及電器等設備，需要維修及更換會非常麻煩，加上會影響外觀及生活環境，繁忙的香港人回到家中希望享受寧靜的生活，如果所住居所經常要裝修或維修，確實會令人感到困擾。

反之，新樓市場物業的外觀、裝修、家電及配套，會帶給買家觀感上的享受；更重要的是，發展商推出新盤時，會配合很多優惠，例如送贈印花稅、傢俬裝修、現金回贈、先住後付等等，況且新樓的樓花期通常有一至兩年時間才入伙，買家可以輕鬆處理財務安排，相對比較靈活，所以一手新盤價格較高亦是理所當然。

利嘉閣地產總裁 廖偉強

廖偉強

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置業處於甚麼年代是非常重要，如果大家能夠在80年代末期開始入市，短短的30年之間，以按揭九成槓桿的原理入市，今天應該超過30倍的利潤！但如果在九七年高峰期階段買樓的，無論你購入的單位是否低於市價，相信都會經歷恐慌的情緒，當時的樓價在短短六年之間，由高位至低位的跌幅達到六至七成，再加上當時經濟不景氣，相信很多買家都會面對財政壓力，如果未能夠渡過這幾年的惡劣時期，破產的危機就可能會出現！相反，有實力的買家或投資者，有能力持貨直至到今天，除了可以收復失地之外，樓價累積的升幅亦有一倍或以上。

筆者原先估計，隨着去年底疫情受控，已經長時間沒有確診數字的出現，亦不會再有任何的社交距離措施的管制，而中港兩地通關亦整裝待發，今年上半年香港的經濟及樓市沒有理由會有不景氣；所以筆者當時大膽預測，今年的樓市會有一成或以上的升幅。

奈何事與願違，今年初爆發第五波疫情，前所未有的確診數字出現，很多的經濟活動差不多在首四個月完全停頓，新盤市場在第一季錄得的數字相信是歷史性低位。這個時候，想入市的買家失去信心，大家都不敢貿然進入市場，但筆者始終相信投資者的名言，就是「別人恐懼時我貪婪」！這個時候入市就能夠找到合適的貨源，議價亦相對容易。

今年上半年，確實充斥着很多不利的因素，包括疫情的嚴重、俄烏的戰爭，以及息口的上升等，筆者相信上半年對很多做生意的老闆來說，實在是相當頭痛，地產代理的生意更加是「一潭死水」。但筆者認為，上半年與下半年的經濟及樓市不一樣，隨着新一屆政府上場，一番新景象將會出現。今屆的特首是紀律部隊出身，相信執行力會很強，決策亦會很快，再加上新班子的配合，就可以事半功倍。更何況今次國家領導人習主席親臨香港，為香港的五十年不變親述立場，相信會為香港人打下一支強心針。筆者相信，下半年的經濟及樓市會重新出發，明天會更好！

利嘉閣地產總裁 廖偉強