「磚頭」無大跌之理 但有抗通脹之效

樓價走勢向來是香港人最關心的事，而本年至今，眾多不利因素從四方而至，有些人更認為樓市已經「危危乎」，但真實的樓市數據，卻顯示這些人的想法往住只是「一廂情願」。

筆者公司集團發布的樓價指數，至今仍然徘徊在接近年初的水平。雖然今年第一季，指數曾經下跌約4%，但在之後一季，幾乎完全收復失地。近月疫情稍為反彈，阻礙樓價回升的勢頭；美國的持續加息，也影響部分買家入市的意欲，但樓價指數仍然居高不下，這多少都反映了發展商對後市的取態，以及二手市場內買賣雙方的拉鋸局面。

至於近年的移民潮，雖有增加的趨勢，但筆者認為，這些移民人數不足以大幅拖低樓價，原因是移民的人未必個個都持有物業，就算是持有物業的人，很多不會將手上的物業放售再遠走的，因為他們都考慮到，需要時間觀察是否適應外國的生活，如果將手上的物業貿然放售，恐怕重蹈對上一次移民潮的覆轍，賣掉物業，結果眼白白地看着樓價飛升。

其實，大家回頭再想想，在過去幾年間，經濟疲弱、疫情肆虐、息口上升，加上政治的影響，但本港樓價仍然屹立不倒，就足以證明上述的幾項因素，在香港地少人多、需求熱切的大環境之下，並不足以逆轉樓價的升勢。

能夠動搖樓價升勢的，筆者相信就只有是供應量的極速增加。但從政府的賣地供應時間表去分析，未來五年會是供應的斷層，而就算按之後的計劃，可以順利增加土地供應，也要排期到2032年，才有機會出現較具規模且持續的遞增；之後還需要等數年，土地才會落成，成為實質的供應。所以，筆者估計，要透過土地供應增加影響樓價，必須等待超過10年的時間。

如此看來，物業不但在未來10年內，都不用擔心價格受嚴峻的考驗。反觀在目前環球高通脹的環境下，「磚頭」更會是最有效抗通脹的資產。各國政府企圖用加息等手段來遏抑通脹，但成效始終有限，而無止境加息更會嚴重損害經濟。當高通脹未能遏抑，買「磚頭」來抗衡通脹就是更為有效的保本增值方法。此外，憧憬中港兩地有機會通關，未來的物業需求量將較現時有驚人的彈升，筆者相信，這種種因素都足以令樓價持續上升。

利嘉閣地產總裁 廖偉強

廖偉強

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

轉眼間香港已回歸祖國四分之一個世紀，驀然回首，樓價在回歸之初觸及當時的頂峰，其後一瀉千里，在這25年間樓價大勢是先跌後升，直到今天樓價依然維持上升平均約八成。

翻看歷史數據，在回歸後第一個5年，樓價在1997至2002年間的跌幅大約65%，2002至2007年樓價由低位上升超過四成，2007至2012年樓價再上升接近九成，2012至2017年樓價繼續上升三成半，2017至2022年樓價依然上升25%！

細看過去這25載，樓價並非有上無落，而是曾經亦出現過大跌的階段，只是隨後的日子，中國內地經濟急速發展，香港亦乘著此東風而起飛，可謂受惠不少。再加上當時有很多內地資金不斷流向香港，令香港樓價從沙士時期的最低位大幅反彈超過5倍，當然如果能在2003年前後摸底入市的業主及投資者，今天相信已能無憂無慮了。

對於樓價自低位不斷攀升，有些人會歸咎於是由發展商推售的新盤所帶動，因為他們認為發展商為了要賣得好價錢，在推出新盤時都大肆宣傳及包裝，令新盤較二手市場有多達三至四成的溢價，無形中亦將二手樓價推高，令市民置業壓力百上加斤，成功入市的機會極為困難。

筆者認為，新盤市場和二手市場的確大有不同，二手市場是舊有的產品，無論是外型、裝修、間隔、會所設施、智能產品、保安及禮賓司等都當然會較新盤市場遜色。

二手市場物業的樓齡大多十分久遠，維修及保養絕對少不了，特別是室內的裝修及電器等設備，需要維修及更換會非常麻煩，加上會影響外觀及生活環境，繁忙的香港人回到家中希望享受寧靜的生活，如果所住居所經常要裝修或維修，確實會令人感到困擾。

反之，新樓市場物業的外觀、裝修、家電及配套，會帶給買家觀感上的享受；更重要的是，發展商推出新盤時，會配合很多優惠，例如送贈印花稅、傢俬裝修、現金回贈、先住後付等等，況且新樓的樓花期通常有一至兩年時間才入伙，買家可以輕鬆處理財務安排，相對比較靈活，所以一手新盤價格較高亦是理所當然。

利嘉閣地產總裁 廖偉強