望樓價下跌 要有失望的準備

七月份二手住宅成交量持續偏軟，初步統計料比對六月份平均跌約三成，將是連續3個月出現跌勢，成交量下跌反映了地產代理的佣金收入都會減少，筆者相信一場地產代理的淘汰賽又將展開了。

目前市場沒有特別利好的因素，反之利淡因素似乎更明顯地主導大市。筆者最近在不同場合接觸到一些期待入市的買家，這些買家不約而同都表示擔心樓價會持續下跌，在此時入市的風險相對較大，寧願暫時採取觀望的策略，等候更佳入市時機。

現時影響樓市不外乎三大因素，就是疫情的持續，息口的上升及移民的熱潮。

疫情影響經濟確實充斥大市，全世界在2020年初起已開始受疫情蹂躪，並且持續到今天仍未結束。其實現時很多西方國家及部分亞洲地區都已接受與病毒共存，寧願取消防疫限制去挽救經濟。不過，香港作為中國的一部分，需要配合國家動態清零的政策；還好香港受惠於一國兩制，雖然要配合，但也可改良防疫的政策；筆者相信，防疫的政策很快便會有修正，令香港經濟有機會重新啟動。

此外，美國通脹嚴重，確實推升息口，持續的加息步伐恐會繼續，香港稍後亦很大機會追隨，但筆者相信本地息口加幅有限。回顧2015年至2018年美國加息9次合共2.25%，香港只跟隨加息一次0.125%，而且經驗反映加息並不代表樓價會下跌。

至於移民潮的影響，筆者相信確實有十萬計的人移民他去，但這些人是否一去不返，仍是未知之數。這麼多人移民確實有放售物業的機會，但筆者從公司的樓盤數據分析，因為移民而放盤的數字絕不算多，成交量佔整體的交易不足5%。況且，這些需要移民而放售單位的業主並不急於平售，影響樓價下跌的機會相對較低。

筆者留意到一點，很多時媒體報道成交個案時，喜歡找些亮點，故每當有減價個案出現時，便會加以重點報導，而市價個案則只會輕描淡寫，形成減價個案有「雷聲大」的效應，而市價個案就如「雨點少」般低調。可能市民也會因此而感覺熊市要來臨了，但筆者相信，準買家期望樓價大跌，最終只會失望而回。

 利嘉閣地產總裁 廖偉強

廖偉強

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

樓價走勢向來是香港人最關心的事，而本年至今，眾多不利因素從四方而至，有些人更認為樓市已經「危危乎」，但真實的樓市數據，卻顯示這些人的想法往住只是「一廂情願」。

筆者公司集團發布的樓價指數，至今仍然徘徊在接近年初的水平。雖然今年第一季，指數曾經下跌約4%，但在之後一季，幾乎完全收復失地。近月疫情稍為反彈，阻礙樓價回升的勢頭；美國的持續加息，也影響部分買家入市的意欲，但樓價指數仍然居高不下，這多少都反映了發展商對後市的取態，以及二手市場內買賣雙方的拉鋸局面。

至於近年的移民潮，雖有增加的趨勢，但筆者認為，這些移民人數不足以大幅拖低樓價，原因是移民的人未必個個都持有物業，就算是持有物業的人，很多不會將手上的物業放售再遠走的，因為他們都考慮到，需要時間觀察是否適應外國的生活，如果將手上的物業貿然放售，恐怕重蹈對上一次移民潮的覆轍，賣掉物業，結果眼白白地看着樓價飛升。

其實，大家回頭再想想，在過去幾年間，經濟疲弱、疫情肆虐、息口上升，加上政治的影響，但本港樓價仍然屹立不倒，就足以證明上述的幾項因素，在香港地少人多、需求熱切的大環境之下，並不足以逆轉樓價的升勢。

能夠動搖樓價升勢的，筆者相信就只有是供應量的極速增加。但從政府的賣地供應時間表去分析，未來五年會是供應的斷層，而就算按之後的計劃，可以順利增加土地供應，也要排期到2032年，才有機會出現較具規模且持續的遞增；之後還需要等數年，土地才會落成，成為實質的供應。所以，筆者估計，要透過土地供應增加影響樓價，必須等待超過10年的時間。

如此看來，物業不但在未來10年內，都不用擔心價格受嚴峻的考驗。反觀在目前環球高通脹的環境下，「磚頭」更會是最有效抗通脹的資產。各國政府企圖用加息等手段來遏抑通脹，但成效始終有限，而無止境加息更會嚴重損害經濟。當高通脹未能遏抑，買「磚頭」來抗衡通脹就是更為有效的保本增值方法。此外，憧憬中港兩地有機會通關，未來的物業需求量將較現時有驚人的彈升，筆者相信，這種種因素都足以令樓價持續上升。

利嘉閣地產總裁 廖偉強