新盤優惠多反借得少？

近月多個新盤銷情報捷，收票情況十分理想，某屯門新盤的首輪開售更超額55倍料成今年票王。新盤付款方法繁多，不同付款方式及折扣優惠均會影響最終按揭金額及借貸成數。想準確計算首期及貸款額，務必請看以下的新盤按揭必讀，避免誤踩地雷大失預算。

發展商推出的置業優惠當中，除了一般的即供付款優惠及建築期付款優惠外，有些樓盤亦會提供家具優惠、印花稅優惠、沒有使用發展商按揭所提供的額外優惠等。話雖如此，銀行一般在衡量最終按揭貸款額及借貸成數時，會根據折實價（亦稱「光豬價」）而釐定出來，理論上不同形式的回贈均需於按揭成數上扣減出來，實際貸款額亦會隨之減少。

試舉例，假設A單位售價為600萬元，若選用即供付款共可獲得12%折扣優惠，即合約價為600萬元x(100%-12%)=528萬元。而發展商另有提供價值1萬元的折扣或同等的家具獎勵積分，無論買家最終選用1萬元折扣還是家具優惠，銀行亦會計算1萬元的價值，即以「光豬價」527萬元再計算出最高按揭成數，貸款額變相亦有所減少。

此外，買家亦要留意發展商提供的是「折扣」還是「回贈」優惠，因最終可影響實際貸款額及置業開支。情景一，假設發展商提供印花稅「折扣」優惠3%，若以上述例子即連同其他折扣優惠共15%需於買賣合約中扣減，其後買家須根據折扣後的合約價即600萬元x(100%-15%)=510萬元支付印花稅，若以第2標準稅率為3%，印花稅為15.3萬元；情景二，若發展商提供的是印花稅「回贈」優惠3%，即印花稅優惠不會於買賣合約價中扣減，合約價仍是528萬元，印花稅以528萬元計算，若以第2標準稅率為3%，印花稅為15.84萬元，比情景一多$5,400，而買家其後才會獲得3%回贈（600萬元x3%=18萬元）。不過，無論以上哪種優惠，銀行亦會將其優惠總值扣減，即以「光豬價」509萬元再計算出最高按揭成數。

最近新盤大賣的其中一個原因，相信是發展商定價克制且貼近鄰近二手市場價，不少單位更低於400萬便有交易，對買家來說可謂十分吸引。買家若購入600萬元或以下單位，可以「舊按保」方式，選用即供付款方式並承造高成數按揭入市。有興趣知道更多新盤的按揭資訊，歡迎聯絡專業按揭中介作進一步免費諮詢。

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最後，若買家打算以按揭保險計劃承造高成數按揭入市，按揭保險公司是會以價單的售價（亦稱「面價」）去衡量單位是否符合按保的樓價範圍。因此，若某單位於價單的售價為1,100萬元，另有15%折扣優惠，合約價為935萬元，但

舊按保及新按保的分別

經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

近月樓市焦點集中於一手市場，多個新盤傾巢而出，且銷售成績不俗。反之由於新盤定價貼近二手市場，搶吸部份二手購買力，加上經濟仍未完全明朗及加息將至等因素，交投明顯較一手淡靜。不過，近月租賃市場卻悄悄起了「革命」，難度現時是「轉買為租」的好時機？

一般來說，暑假是傳統的租賃旺季，隨着香港逐步放寬防疫措施，加上新一學年將至，不少內地生都選擇來港升學，並租住大學附近單位以便上學。近日報導指出，7月的上半月租賃市場交易量及價錢都上升，更拋離買賣宗數。鄰近中文大學的沙田市中心一帶，7月上半月已有50宗租賃成交，按月升超過一倍，大圍名城也有20宗成交，內地生佔一成。而將軍澳及荃灣區僅約半個月，租務交投已突破百宗。

筆者認為，租賃市場除了有這類學生「生力軍」支撐外，仍有兩個因素帶動上升。第一，近日樓價出現回調，令部份有意入市的買家暫時擱置買樓計劃及對後市抱觀望態度，期望未來樓價進一步下調，因此由買轉租的人增多。第二，部份業主於一段時間內仍未沽出手上單位，考慮將單位轉賣為租，租盤增多從而帶動交投。

若你是業主，並趁機打算將物業出租，以下幾項注意事項務必知道。

• 按保業主只能自住不可出租

根據按揭保險公司的規定，有申請揭保險計劃的業主，只限自住用途。因此若打算將物業出租，必須先剔除按揭保險人的身份，方可將單位出租。

• 出租單位前應先取得承按人同意

即使沒有申請按揭保險計劃，如將單位由自住改為出租，應先知悉銀行，並取得銀行的同意並簽署「出租同意書」，而出租單位按揭成數最高為5成。

• 小心「職業租客」

業主最擔心，就是遇到不交租的租霸，如遇到急租客或公司客要額外留神。建議業主盡量經地產代理尋找租客，簽定租約及要求租客提供身份證、工作及入息證明等保障自己。

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