何須看得太淡？樓市並非只剩壞消息

近期不少壞消息四方八面而至，圍繞香港經濟及樓市，令部分人看得很淡，但其實在一眾壞消息當中，亦見到好消息。

在眾多壞消息中，可能最多人會關心到「移民潮」的問題。粗略估計，移居他方的香港人或離開香港的外國人合共有數十萬。香港人才流失，企業聘請員工倍加困難，政府確實需要盡快想辦法增加香港的人口，不致嚴重影響經濟。

回看香港在2003年沙士期間，中央政府推出「自由行」，及時讓香港經濟迅速復甦。現今的香港，除了需要通關救經濟外，更加需要輸入人才。其實，內地的人才眾多，政府只要能適度地放寬，香港各行各業的人才流失問題就有望逐漸解決。

或者有人會問，移民潮會否觸發樓市拋售潮？更估計會有很多移民的業主會急於放售單位而大幅減價，拖低市場價格。筆者經常在公司收集前線的訊息，根據前線的彙報，粗略估計整體盤源當中，已知因移民而放售的單位佔整體不足5%；成交的單位中，移民盤佔有率更加低於此數。由此證明，移民的人士並非人每個都會有物業，並且趕於移民前放售，這批移民的業主更加不會大幅減價求售，如果真的有這樣大量的減價個案，樓價的跌幅就會如骨牌效應直線向下，但綜觀這兩年樓價，整體仍是上升。

另一令市場擔心的就是加息。七月底美國聯儲局再次加息0.75%，已是今年第四度加息，不過，香港銀行暫時仍沒有將最優惠利率上調。美國下次議息要去到九月下旬，換言之，在未來接近兩個月的時間，香港加息的壓力可以稍為紓緩，讓市場有更多時間為未來加息做好心理準備。

至於疫情，雖然確診人數稍回升，但觀乎政府近期的態度，應不會再收緊限聚令影響經濟，同時更積極研究入境人士在酒店的隔離日數縮減，「安心出行」亦會在八月中左右推出「紅黃碼」，方便監察入境人士及密切接觸者。

明顯地，在一國兩制下，香港可以先和外國接軌，令香港的經濟得以復甦；而與內地的通關要求及條件，預料亦很快有所落實，距離中港兩地通關的日子也不遠矣。

新盤市場在今年首七個月，累積成交不足6000宗，各大發展商已經急不及待想辦法去推盤。這個時候為了促銷單位，發展商已減少在價格上的執着，發展商亦明白需要在銷售上的有一定的數量，才可以帶動市場氣氛轉熱。八月份新盤將會排山倒海出場，推出的售價亦會吸引，相信可帶動整體的物業市場，二手市場亦會有所得益。筆者相信市況已經不一樣了，今次有望進入旺市的階段。

利嘉閣地產總裁 廖偉強

廖偉強

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

七月份二手住宅成交量持續偏軟，初步統計料比對六月份平均跌約三成，將是連續3個月出現跌勢，成交量下跌反映了地產代理的佣金收入都會減少，筆者相信一場地產代理的淘汰賽又將展開了。

目前市場沒有特別利好的因素，反之利淡因素似乎更明顯地主導大市。筆者最近在不同場合接觸到一些期待入市的買家，這些買家不約而同都表示擔心樓價會持續下跌，在此時入市的風險相對較大，寧願暫時採取觀望的策略，等候更佳入市時機。

現時影響樓市不外乎三大因素，就是疫情的持續，息口的上升及移民的熱潮。

疫情影響經濟確實充斥大市，全世界在2020年初起已開始受疫情蹂躪，並且持續到今天仍未結束。其實現時很多西方國家及部分亞洲地區都已接受與病毒共存，寧願取消防疫限制去挽救經濟。不過，香港作為中國的一部分，需要配合國家動態清零的政策；還好香港受惠於一國兩制，雖然要配合，但也可改良防疫的政策；筆者相信，防疫的政策很快便會有修正，令香港經濟有機會重新啟動。

此外，美國通脹嚴重，確實推升息口，持續的加息步伐恐會繼續，香港稍後亦很大機會追隨，但筆者相信本地息口加幅有限。回顧2015年至2018年美國加息9次合共2.25%，香港只跟隨加息一次0.125%，而且經驗反映加息並不代表樓價會下跌。

至於移民潮的影響，筆者相信確實有十萬計的人移民他去，但這些人是否一去不返，仍是未知之數。這麼多人移民確實有放售物業的機會，但筆者從公司的樓盤數據分析，因為移民而放盤的數字絕不算多，成交量佔整體的交易不足5%。況且，這些需要移民而放售單位的業主並不急於平售，影響樓價下跌的機會相對較低。

筆者留意到一點，很多時媒體報道成交個案時，喜歡找些亮點，故每當有減價個案出現時，便會加以重點報導，而市價個案則只會輕描淡寫，形成減價個案有「雷聲大」的效應，而市價個案就如「雨點少」般低調。可能市民也會因此而感覺熊市要來臨了，但筆者相信，準買家期望樓價大跌，最終只會失望而回。

 利嘉閣地產總裁 廖偉強