按揭現金回贈增加需知

美聯儲連番加息，香港一個月拆息已升至H按的封頂水平，料本港銀行亦即將上調最優惠利率P，令部份有意入市的買家持觀望態度。另一方面，本港按揭宗數按年回落，根據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處最新資料顯示，今年首7個月現樓按揭宗數錄得49,812宗，對比去年同期減少4,777宗或8.8%；首7個月樓花按揭宗數則錄得2,850宗，對比去年同期減少678宗或19.2%，更創自2011年即11年後的首7個月新低。

銀行按揭業務「未到數」，因此在加息前夕仍見銀行積極將按揭優惠「加碼」。近日有報導指，某大型銀行將現金回贈提高至最高1.75%至1.79%，回贈優惠創33個月新高。筆者認為，銀行提高現金回贈不止能吸引新買家，現時有按揭在身的業主亦可透過轉按賺取額外現金回贈，對沖加息周期所增加的利息開支。不過，回贈固然愈多愈好，但有兩點細節新手買家需要注意。

銀行以最高樓價6成計算現金回贈

第一點，根據金管局規定，銀行本只可承造最多6成按揭，如透過購買按揭保險計劃，買家則最高可承造9成按揭。而銀行計算現金回贈時，只會以樓價的6成計算。假設買家A購入一個樓價800萬元的單位，如承造9成按揭，貸款額為720萬元。若現金回贈為1.75%，計算方法是以800萬元的6成而非9成計算，即800萬元x6成x1.75%＝8.4萬元。

現金回贈超過1% 整筆金額須計算在於貸款額

第二點，金管局對提供住宅按揭貸款的財務機構有清晰指引，若銀行向借貸人提供的現金回贈超過貸款額的1%，銀行在審批按揭時，須將整筆回贈金額計算在貸款額內。參考上述例子，買家A原先可承造9成按揭，貸款額為720萬元。但因現金回贈超過貸款額的1%，銀行計算貸款額方法為720萬元-8.4萬元=711.6萬元，按揭成數由9成下降至88.95%，首期預算由80萬元增加至88.4萬元，待物業買賣完成後，方由銀行支付整筆現金回贈予買家。可見買家需要先「抬錢」上會，若事前預算「計到盡」，沒有預留足夠備用資金，買家隨時大失預算。

因此，建議資金緊絀的新手買家事前先計算清楚買樓所需預算，同時避免借到盡，預留足夠備用資金以應對首期增加的機會。

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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

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美聯儲最新宣布加息0.75厘，今年加息總和已達2.25厘，等同上一次加息周期（2015年至2018年）的加息幅度。另一方面，近日一個月拆息已升至封頂水平，選用H按計劃業主的供樓開支早已增加。市場亦料本港將跟隨加息，未來數月銀行或會上調最優惠利率P，屆時供樓開支將進一步上升。面對息魔來襲，供樓人士想盡方法慳息，若業主已儲了一筆資金，利用該筆資金慳息又有何妙法？

方法一，業主可將資金放入高息存款掛鈎戶口（Mortgage Link）。高息存款掛鈎戶口是銀行為按揭借貸人所提供的高息儲蓄戶口，息率與按揭利率相同，假設按揭實際利率為2.5%，高存息戶口的利率同為2.5%，相比一般儲蓄戶口的息率為高，惟高存息戶口的存款上限一般為未償還貸款的50%。

假設貸款額為300萬元，還款期尚餘25年，按揭年利率為2.5%，全期按揭利息支出為$1,037,551；若將150萬元存入高存息戶口，儲蓄利率同為2.5%，全期儲蓄利息收入為$518,775，全期淨利息支出為$1,037,551-$518,775=$518,776，即節省一半的利息開支。由此可見，將資金存於高存息戶口內，有助抵銷部份按揭利息增加。此外，借貸人亦可隨時調動高存息戶口中的資金作其他用途，靈活性甚高。

然而，有部份銀行的按揭計劃為客戶提供特高現金回贈，惟不可同時享有高息存款掛鈎戶口，這類客戶即使手持一筆資金，亦無法享有高息存款掛鈎戶口慳息。另一個慳息辦法，建議可考慮向銀行申請提早還款。假設貸款尚餘300萬元，還款期尚餘25年，以現時按揭年利率為2.5%，每月供款為$13,459，總利息開支為$ 1,037,551；如選擇提早還款150萬元，貸款減少至150萬元，每月供款可減少一半至$6,729，總利息開支可減少一半至$518,775，可見慳息效果顯著。

不過，在選擇提早還款前，要先了解是否已過銀行「罰息期」，若借款人於罰息期期間提早償還全部或部份按揭貸款，銀行將會向借款人收取指定費用，而銀行一般罰息期為2至3年，愈早償還貸款，所罰的金額亦愈多。每間銀行的罰息期收費及細則亦有所不同，事前要留意按揭貸款合約上的條款，衡量當中的利與弊。

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