受加息在即及疫情仍未明朗的陰霾氣氛籠罩，近月樓市呈走下坡之勢，加上新盤定價貼近二手市場及移民潮的帶動，新聞偶有「蝕讓」成交或「劈價」放售的報導。另一方面，差估署公布6月份私人住宅售價指數連跌2個月，創近4個月最大單月跌幅。成交價下跌，將影響未來估價指標，對樓市發展及買賣雙方影響深遠。
估價對物業買賣相當關鍵，皆因銀行是以物業估價決定最終批出的按揭成數及借貸額。理論上估價越低，銀行批出的貸款額或相應減少，買家的首期開支則隨之增加。假設某單位成交價為800萬元，買家原打算承造8成按揭，首期為160萬元，借貸額為640萬元。但銀行的估價只有750萬元，若按揭成數不變，首期要增加至200萬元，借貸額為600萬元，即首期開支增加了40萬元或25%。
而銀行沿用的估價行不盡相同，衡量物業估值的準則亦各有千秋，但基本上影響物業估價的因素可分為物業的類型、質素、附近的成交等。若樓價及成交價持續下跌，或會影響未來物業估價走勢。另一方面，銀行對村屋、單幢樓、交投稀疏或非優質物業的估價較普通私人樓審慎，若買家購買相關物業並承造高成數按揭，按保公司或會再重新進行估價，而且態度或比銀行更為審慎。此外，最近新盤熱賣，當中有大部份買家選用建築期付款方式入市，好處是可以待物業成交時於銀行以高成數按揭上會，首期開支大大減低。不過，要注意如樓市正值下行周期，銀行有機會重新估價，或令估價低於買入價，買家需要抬錢上會，首期開支大大提高。
如買家在申請按揭時遇到估價不足的問題，方法有二。第一是考慮抬錢上會，填補首期開支增加的部份，但前提是要有足夠的備用資金；第二是增加按揭成數，例如由原本按揭成數8成增至9成，前提是原本未打算借到盡。更折衷的辦法是在簽定買賣合約前已找銀行為物業進行估價，若估價不足嘗試向賣方大膽還價，以及考慮其他銀行尋找更高的估價。最後，建議買家凡入市置業前，都要量力而為及衡量自身及經濟環境，盡可能預留多些備用資金以備不時之需。
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經絡按揭轉介營運總監 張顥曦
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近月多個新盤銷情報捷，收票情況十分理想，某屯門新盤的首輪開售更超額55倍料成今年票王。新盤付款方法繁多，不同付款方式及折扣優惠均會影響最終按揭金額及借貸成數。想準確計算首期及貸款額，務必請看以下的新盤按揭必讀，避免誤踩地雷大失預算。
發展商推出的置業優惠當中，除了一般的即供付款優惠及建築期付款優惠外，有些樓盤亦會提供家具優惠、印花稅優惠、沒有使用發展商按揭所提供的額外優惠等。話雖如此，銀行一般在衡量最終按揭貸款額及借貸成數時，會根據折實價（亦稱「光豬價」）而釐定出來，理論上不同形式的回贈均需於按揭成數上扣減出來，實際貸款額亦會隨之減少。
試舉例，假設A單位售價為600萬元，若選用即供付款共可獲得12%折扣優惠，即合約價為600萬元x(100%-12%)=528萬元。而發展商另有提供價值1萬元的折扣或同等的家具獎勵積分，無論買家最終選用1萬元折扣還是家具優惠，銀行亦會計算1萬元的價值，即以「光豬價」527萬元再計算出最高按揭成數，貸款額變相亦有所減少。
此外，買家亦要留意發展商提供的是「折扣」還是「回贈」優惠，因最終可影響實際貸款額及置業開支。情景一，假設發展商提供印花稅「折扣」優惠3%，若以上述例子即連同其他折扣優惠共15%需於買賣合約中扣減，其後買家須根據折扣後的合約價即600萬元x(100%-15%)=510萬元支付印花稅，若以第2標準稅率為3%，印花稅為15.3萬元；情景二，若發展商提供的是印花稅「回贈」優惠3%，即印花稅優惠不會於買賣合約價中扣減，合約價仍是528萬元，印花稅以528萬元計算，若以第2標準稅率為3%，印花稅為15.84萬元，比情景一多$5,400，而買家其後才會獲得3%回贈（600萬元x3%=18萬元）。不過，無論以上哪種優惠，銀行亦會將其優惠總值扣減，即以「光豬價」509萬元再計算出最高按揭成數。
最近新盤大賣的其中一個原因，相信是發展商定價克制且貼近鄰近二手市場價，不少單位更低於400萬便有交易，對買家來說可謂十分吸引。買家若購入600萬元或以下單位，可以「舊按保」方式，選用即供付款方式並承造高成數按揭入市。有興趣知道更多新盤的按揭資訊，歡迎聯絡專業按揭中介作進一步免費諮詢。
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最後，若買家打算以按揭保險計劃承造高成數按揭入市，按揭保險公司是會以價單的售價（亦稱「面價」）去衡量單位是否符合按保的樓價範圍。因此，若某單位於價單的售價為1,100萬元，另有15%折扣優惠，合約價為935萬元，但
舊按保及新按保的分別
