業主不會輕易平賣單位

過去數年，本港樓市經歷幾次非常嚴峻的考驗，包括中美貿易戰、社會運動及近兩年多以來的世紀新冠疫情，每一事件都足以令樓價大跌，惟過去四年多以來，樓價只是反覆調整，未見真正跌浪。

相信以目前的疫情狀況及未來有限度的加息幅度，樓價即使下跌，跌幅亦非常有限；況且未來有通關可能，本港與世界的接軌往來有機會自低位回升，不排除未來樓價亦可因此而出現反彈。

房地產市場經常受到不同因素的衝擊，惟樓市最終仍然屹立不倒，主要原因是香港地小人多，而中國人對磚頭特別鍾愛，大部分人都認為一生之中必須要擁有自己的物業，香港很多富豪就是靠房地產起家。

香港樓市這陣子雖受不同的利淡因素困擾，但亦並非完全沒有好消息，至少在防疫方面，政府都傾向先與外國接軌，使到香港的經濟得以復甦，至於與內地通關方面，相信特區政府仍然在努力中。

近期確實有些業主減價求售，傳媒亦不時有報道蝕讓個案，原因包括有些業主在近年才入市，整體樓價在這三至四年間累積的升幅有限，部分業主可能當年購買單位時高於市價，在額外印花稅鬆綁之後急於求售，適逢最近市況回落，形成今天沽貨便出現蝕讓的情況。

另外，幾年前用「呼吸Plan」方式入市的買家，亦成為近期蝕讓個案的原因之一。目前美國正在加息，香港亦有機會跟隨，買家擔心屆時若不能轉按的話，便需承擔高利息的按揭，所以部分業主選擇離場。

最近，發展商推新盤時均以吸引價作招徠，首批甚至比同區二手更平，令買家擔心樓價會否拾級而下。大家需知道，發展商貨源充足，並非如二手業主只出售一個物業；所以發展商有條件將少量單位以推廣價應市，吸引市場注意，再慢慢逐批加價。

至於普通二手業主一般只有一、兩個單位，難以大幅減價，所以大部分業主都傾向惜售，希望盡量爭取好價，形成二手市場買賣談判屢現膠著情況，樓價亦因此無法大幅下調！

利嘉閣地產總裁 廖偉強

廖偉強

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

近期不少壞消息四方八面而至，圍繞香港經濟及樓市，令部分人看得很淡，但其實在一眾壞消息當中，亦見到好消息。

在眾多壞消息中，可能最多人會關心到「移民潮」的問題。粗略估計，移居他方的香港人或離開香港的外國人合共有數十萬。香港人才流失，企業聘請員工倍加困難，政府確實需要盡快想辦法增加香港的人口，不致嚴重影響經濟。

回看香港在2003年沙士期間，中央政府推出「自由行」，及時讓香港經濟迅速復甦。現今的香港，除了需要通關救經濟外，更加需要輸入人才。其實，內地的人才眾多，政府只要能適度地放寬，香港各行各業的人才流失問題就有望逐漸解決。

或者有人會問，移民潮會否觸發樓市拋售潮？更估計會有很多移民的業主會急於放售單位而大幅減價，拖低市場價格。筆者經常在公司收集前線的訊息，根據前線的彙報，粗略估計整體盤源當中，已知因移民而放售的單位佔整體不足5%；成交的單位中，移民盤佔有率更加低於此數。由此證明，移民的人士並非人每個都會有物業，並且趕於移民前放售，這批移民的業主更加不會大幅減價求售，如果真的有這樣大量的減價個案，樓價的跌幅就會如骨牌效應直線向下，但綜觀這兩年樓價，整體仍是上升。

另一令市場擔心的就是加息。七月底美國聯儲局再次加息0.75%，已是今年第四度加息，不過，香港銀行暫時仍沒有將最優惠利率上調。美國下次議息要去到九月下旬，換言之，在未來接近兩個月的時間，香港加息的壓力可以稍為紓緩，讓市場有更多時間為未來加息做好心理準備。

至於疫情，雖然確診人數稍回升，但觀乎政府近期的態度，應不會再收緊限聚令影響經濟，同時更積極研究入境人士在酒店的隔離日數縮減，「安心出行」亦會在八月中左右推出「紅黃碼」，方便監察入境人士及密切接觸者。

明顯地，在一國兩制下，香港可以先和外國接軌，令香港的經濟得以復甦；而與內地的通關要求及條件，預料亦很快有所落實，距離中港兩地通關的日子也不遠矣。

新盤市場在今年首七個月，累積成交不足6000宗，各大發展商已經急不及待想辦法去推盤。這個時候為了促銷單位，發展商已減少在價格上的執着，發展商亦明白需要在銷售上的有一定的數量，才可以帶動市場氣氛轉熱。八月份新盤將會排山倒海出場，推出的售價亦會吸引，相信可帶動整體的物業市場，二手市場亦會有所得益。筆者相信市況已經不一樣了，今次有望進入旺市的階段。

利嘉閣地產總裁 廖偉強