物業套現資金有辦法（上）

香港雖然樓價高上車難，但從過往數十載的樓市發展中，見證了不少業主因樓價上升而賺錢的成功個案，而這些業主大多透過槓桿方式以較小資金入市，多年過後，其物業價值升幅翻倍甚至可達十數倍。

另一方面，業主供斷物業的數量亦一直遞升。根據政府統計處最新公佈的「2021年人口普查」數據中，顯示2021年本港約有130萬家庭住戶居於自置居所，而當中約85.8萬戶業主屬已供滿樓的家庭，佔比為66.1%。相比起5年前（2016年）的79.9萬戶及佔比65.7%，增加約5.9萬個家庭戶或0.4%；若比較20年前（2001年）的50.5萬戶及佔比48.5%，更增加約35.3萬個家庭戶或17.6%。

本港供滿物業比率於廿年間大增近2成，反映港人喜愛「藏富於樓」、「安居樂業」，且持貨及供款能力強。在「磚頭」較其他投資產品保值下，相信未來供滿樓的比率仍有上升空間。而與此同時，市場上的加按套現需求或有機會增多。

加按套現是指業主將已供斷或仍有按揭的物業，再度向銀行申請物業按揭並套出額外資金作其他用途。先以仍有按揭在身的物業作例子，假設A君於2000年以500萬元購入一單位，當時貸款額為400萬元，現時供款年期尚餘8年，貸款額尚餘150萬元，而現時物業已升值至900萬元。根據金管局規定，1,000萬元以下物業最多可承造6成按揭（最多500萬元），因此扣除尚餘150萬元的貸款額，A君可即時套現350萬元（500萬元-150萬元），而選用此方法的前題為物業須有一定的升幅。

再以已供斷的現契物業作例子，假設B君持有的現契物業價值1,200萬元，根據金管局規定，1,000萬元以上物業最多可承造5成按揭，因此B君可即時套現600萬元。另外，現時銀行最高可提供約1.7%的現金回贈，A君可獲500萬元x1.7%即8.5萬元的現金回贈，B君則可獲600萬元x1.7%即10.2萬元的現金回贈。

當然，考慮加按套現的業主要留意，申請加按即等同重新再承造一次按揭，銀行會再次審批借貸人的入息及還款能力，借貸人要確保其收入能通過壓力測試。如業主現時沒有入息，那麼仍可將物業加按套現嗎？筆者將於下回再作講解。

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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

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美聯儲連番加息，香港一個月拆息已升至H按的封頂水平，料本港銀行亦即將上調最優惠利率P，令部份有意入市的買家持觀望態度。另一方面，本港按揭宗數按年回落，根據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處最新資料顯示，今年首7個月現樓按揭宗數錄得49,812宗，對比去年同期減少4,777宗或8.8%；首7個月樓花按揭宗數則錄得2,850宗，對比去年同期減少678宗或19.2%，更創自2011年即11年後的首7個月新低。

銀行按揭業務「未到數」，因此在加息前夕仍見銀行積極將按揭優惠「加碼」。近日有報導指，某大型銀行將現金回贈提高至最高1.75%至1.79%，回贈優惠創33個月新高。筆者認為，銀行提高現金回贈不止能吸引新買家，現時有按揭在身的業主亦可透過轉按賺取額外現金回贈，對沖加息周期所增加的利息開支。不過，回贈固然愈多愈好，但有兩點細節新手買家需要注意。

銀行以最高樓價6成計算現金回贈

第一點，根據金管局規定，銀行本只可承造最多6成按揭，如透過購買按揭保險計劃，買家則最高可承造9成按揭。而銀行計算現金回贈時，只會以樓價的6成計算。假設買家A購入一個樓價800萬元的單位，如承造9成按揭，貸款額為720萬元。若現金回贈為1.75%，計算方法是以800萬元的6成而非9成計算，即800萬元x6成x1.75%＝8.4萬元。

現金回贈超過1% 整筆金額須計算在於貸款額

第二點，金管局對提供住宅按揭貸款的財務機構有清晰指引，若銀行向借貸人提供的現金回贈超過貸款額的1%，銀行在審批按揭時，須將整筆回贈金額計算在貸款額內。參考上述例子，買家A原先可承造9成按揭，貸款額為720萬元。但因現金回贈超過貸款額的1%，銀行計算貸款額方法為720萬元-8.4萬元=711.6萬元，按揭成數由9成下降至88.95%，首期預算由80萬元增加至88.4萬元，待物業買賣完成後，方由銀行支付整筆現金回贈予買家。可見買家需要先「抬錢」上會，若事前預算「計到盡」，沒有預留足夠備用資金，買家隨時大失預算。

因此，建議資金緊絀的新手買家事前先計算清楚買樓所需預算，同時避免借到盡，預留足夠備用資金以應對首期增加的機會。

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