息魔來襲 供樓負擔比率勢再增？

日前港府發表半年經濟報告，其中一項數據指出第二季置業負擔指數達到71%，即供樓佔入息逾7成，遠高於2002年至2021年期的長期平均數49%。報告亦提到，如利率上升3個百分點，比率將飆升至93%，可算是相當駭人。

該置業負擔指數，是以面積45平方米單位的按揭供款相對住戶入息中位數（不包括居於公營房屋的住戶），並假設按揭成數為70%及年期為20年而計算出來。而坊間計算供樓負擔比率的方法或略有不同，美聯物業房地產數據及研究中心的6月份供樓負擔比率則錄得62.3%，雖稍有回落但仍算是近年較高水平。香港加息將至，供樓負擔比率會否進一步上升？

供樓負擔比率的高低，主要取決於以下幾項因素，包括樓價、息口及家庭入息中位數等。若樓價及息口越高、家庭入息中位數越低，負擔比率便會增加，反之亦然。首先在息口方面，相信大家對香港最優惠利率（P）即將增加並無懸念，筆者預料在港美息差持續擴闊、拆息不斷上升及銀行體系結餘逐步遞減的情況下，香港銀行最快有機會於9月調升P，幅度預計約為25點子。假設500萬貸款、供款30年及以P按2.5厘計算，若P增加25點子至2.75厘，每月供款將增加$656或3.3%。

至於家庭入息中位數方面，政府統計處截止2022年首季的最新數據中，私人永久性房屋的住戶每月入息中位數為$38,800，按季升$1,600或4.3%。不過2022年4月至6月的勞動人口統計中亦反映，就業人士每月就業收入中位數由2月至4月的18,500元，略微下跌到3月至5月期間的18,000元，因此未來一季的入息中位數亦有機會下調。

最後樓價方面，差估署最新的6月樓價指數按月跌1.14%，連跌兩個月。不過，筆者認為在樓市周期上有輕微波動乃屬正常，香港樓市的剛性需求殷切，加上預料未來經濟將逐步回復正常，樓價有機會反覆回升。

因此，在息口上升、入息下跌及樓價平穩的情況下，未來供樓負擔比率有機會進一步上升。不過，最終的樓價、按揭成數、年期及利率等因素將影響實際比率，供樓負擔亦因人而異，置業人士宜將數據僅作參考用途，入市時最重要是因應自身條件量力而為。

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經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

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受加息在即及疫情仍未明朗的陰霾氣氛籠罩，近月樓市呈走下坡之勢，加上新盤定價貼近二手市場及移民潮的帶動，新聞偶有「蝕讓」成交或「劈價」放售的報導。另一方面，差估署公布6月份私人住宅售價指數連跌2個月，創近4個月最大單月跌幅。成交價下跌，將影響未來估價指標，對樓市發展及買賣雙方影響深遠。

估價對物業買賣相當關鍵，皆因銀行是以物業估價決定最終批出的按揭成數及借貸額。理論上估價越低，銀行批出的貸款額或相應減少，買家的首期開支則隨之增加。假設某單位成交價為800萬元，買家原打算承造8成按揭，首期為160萬元，借貸額為640萬元。但銀行的估價只有750萬元，若按揭成數不變，首期要增加至200萬元，借貸額為600萬元，即首期開支增加了40萬元或25%。

而銀行沿用的估價行不盡相同，衡量物業估值的準則亦各有千秋，但基本上影響物業估價的因素可分為物業的類型、質素、附近的成交等。若樓價及成交價持續下跌，或會影響未來物業估價走勢。另一方面，銀行對村屋、單幢樓、交投稀疏或非優質物業的估價較普通私人樓審慎，若買家購買相關物業並承造高成數按揭，按保公司或會再重新進行估價，而且態度或比銀行更為審慎。此外，最近新盤熱賣，當中有大部份買家選用建築期付款方式入市，好處是可以待物業成交時於銀行以高成數按揭上會，首期開支大大減低。不過，要注意如樓市正值下行周期，銀行有機會重新估價，或令估價低於買入價，買家需要抬錢上會，首期開支大大提高。

如買家在申請按揭時遇到估價不足的問題，方法有二。第一是考慮抬錢上會，填補首期開支增加的部份，但前提是要有足夠的備用資金；第二是增加按揭成數，例如由原本按揭成數8成增至9成，前提是原本未打算借到盡。更折衷的辦法是在簽定買賣合約前已找銀行為物業進行估價，若估價不足嘗試向賣方大膽還價，以及考慮其他銀行尋找更高的估價。最後，建議買家凡入市置業前，都要量力而為及衡量自身及經濟環境，盡可能預留多些備用資金以備不時之需。

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