日前港府發表半年經濟報告，其中一項數據指出第二季置業負擔指數達到71%，即供樓佔入息逾7成，遠高於2002年至2021年期的長期平均數49%。報告亦提到，如利率上升3個百分點，比率將飆升至93%，可算是相當駭人。
該置業負擔指數，是以面積45平方米單位的按揭供款相對住戶入息中位數（不包括居於公營房屋的住戶），並假設按揭成數為70%及年期為20年而計算出來。而坊間計算供樓負擔比率的方法或略有不同，美聯物業房地產數據及研究中心的6月份供樓負擔比率則錄得62.3%，雖稍有回落但仍算是近年較高水平。香港加息將至，供樓負擔比率會否進一步上升？
供樓負擔比率的高低，主要取決於以下幾項因素，包括樓價、息口及家庭入息中位數等。若樓價及息口越高、家庭入息中位數越低，負擔比率便會增加，反之亦然。首先在息口方面，相信大家對香港最優惠利率（P）即將增加並無懸念，筆者預料在港美息差持續擴闊、拆息不斷上升及銀行體系結餘逐步遞減的情況下，香港銀行最快有機會於9月調升P，幅度預計約為25點子。假設500萬貸款、供款30年及以P按2.5厘計算，若P增加25點子至2.75厘，每月供款將增加$656或3.3%。
至於家庭入息中位數方面，政府統計處截止2022年首季的最新數據中，私人永久性房屋的住戶每月入息中位數為$38,800，按季升$1,600或4.3%。不過2022年4月至6月的勞動人口統計中亦反映，就業人士每月就業收入中位數由2月至4月的18,500元，略微下跌到3月至5月期間的18,000元，因此未來一季的入息中位數亦有機會下調。
最後樓價方面，差估署最新的6月樓價指數按月跌1.14%，連跌兩個月。不過，筆者認為在樓市周期上有輕微波動乃屬正常，香港樓市的剛性需求殷切，加上預料未來經濟將逐步回復正常，樓價有機會反覆回升。
因此，在息口上升、入息下跌及樓價平穩的情況下，未來供樓負擔比率有機會進一步上升。不過，最終的樓價、按揭成數、年期及利率等因素將影響實際比率，供樓負擔亦因人而異，置業人士宜將數據僅作參考用途，入市時最重要是因應自身條件量力而為。
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經絡按揭轉介營運總監 張顥曦
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