經濟窘迫 業主無奈變短視

通貨膨脹、疫情肆虐、息口上升、俄烏戰爭、台海局勢、中美爭拗、經濟疲弱等，在這幾年間困擾全球，香港人亦不好過。筆者記得，香港人對上一次面對如此困境，已經要追溯至二零零八年的「金融海嘯」。

早於年初，地產業人士估計今年的樓價仍會有一定升幅。不過，按照目前的形勢推算，所有專家都大跌眼鏡，皆因預計的利好因素全部都沒有兌現，反而壞消息就接踵而來。筆者公司集團的指數反映，年初至今樓價已累積下跌逾5%。

以目前情況來看，就算在今年第四季樓價能夠反彈，也難追回之前的跌幅，更何況目前仍然存在下跌的「骨牌效應」，跌勢未止，所以筆者也重新作估算，預期今年樓價的跌幅，有機會達8%。

最近香港出現了柬埔寨「賣豬仔」事件，這些「不可思議」的事情，竟然會在發達社會中出現，實在匪夷所思；但當仔細想一下，原因其實很簡單，筆者認為，這正是在經濟蕭條之下的「人窮志短」效應。

很多香港人在這幾年間，飽受經濟上的困擾，當一個人面臨巨大財政壓力下，很容易意志消沉和產生負面的想法，對事情的分析能力也大幅下降，更加不會意識到前路的危險；在這情況下就容易做出錯誤的決定。

猶記得零八年金融海嘯後，不少專家都指樓市進入冰河時期；但樓價是由零三年沙士後拗腰上升，到零八年大部份業主手持的單位都賺錢。所以，就算金融海嘯後經濟下滑，但不致令業主急於拋售物業。事實上，那一兩年的樓價累積跌幅，也不過是一成左右，穩定下來之後，樓價很快重上升軌。

不過，現在的情況卻有點不同，過去三至四年間，樓價累積的升幅有限，大概只有5%，有些在高位入市的買家，物業更是沒有升幅可言。今年的樓價已經下跌超過5%，初次上車的買家就終日惶恐，擔心長此下去，自己多年努力儲下來的首期，也會被蒸發。另外，有些業主在工作或生意上都前景模糊，於是就會不理後果衝動地「掟貨」，就算蝕讓也在所不惜。

這種只顧眼前的形勢，未經深思熟慮就爭相沽貨的心態，正就是筆者所說的「人窮志短」效應，而這效應亦為今輪樓市跌浪推波助瀾。

利嘉閣地產總裁 廖偉強

廖偉強

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

第五波疫情拖垮下，年初至今樓價已回落了大約5%，下半年剩餘時間樓價到底會否繼續向下，還要看未來利好因素多，還是利淡因素多。就目前觀察，市場似乎充斥較多利淡因素，例如息口上升、俄烏戰爭導致環球通脹、移民潮仍未完結、人才流失及疫情反彈等，無不令市場擔憂。

最近筆者和身邊很多人談論樓市，他們大部分都是一面倒看淡市場，今次樓市的上升周期已經接近20年，由2003年沙士的最低位反彈，一直都是大漲小回，越升越有，最後幾年，樓市在窄幅區間反覆上落，而今年來則是跌多升少，是否意味著樓市有機會開始步入熊市？

筆者並不認同樓市已現熊踪，但亦非盲目樂觀，只是在這個行業打滾超過30年，經歷幾個不同的年代，見證樓市的起落跌宕。還有一點筆者絕對相信的，就是10年前陸續引入的辣招，這些辣招除了可以限制買家炒賣之外，同時亦令買家入貨之後不會輕易出售。

舉例如買家印花稅，買入的時候已經額外支付三成稅款，如果在賣出的時候，願意大幅度割價求售，就要連同之前稅款一起計算損失，就會令業主將割價的幅度收窄，變相支持樓價不容易大跌。又例如額外印花稅，如果持貨未足三年，最高需要額外付出兩成稅款，經計算之下，業主亦自然避免將議價幅度擴闊！

香港作為一個國際性大城市，相信沒有人會有異議，能夠生活在香港，理應付出高昂的生活費。香港既是世界知名的金融中心，又是一個自由進出的城市，容易吸引世界各地精英聚居香港。特別是近20年中國內地的經濟起飛，有很多內地富豪及來自四方八面的人才都願意在香港居住，有這些中國及世界各地的高質素人才支持下，自然可提升香港的競爭力。

世界上，最好的東西都會流向及聚集在大城市，香港亦不例外，所以香港的房地產實是貴得有道理；再加上筆者仍然相信未來的利好消息仍會繼續出現，例如先通關外地，再配合內地的通關條件，香港就可以重振經濟，因此高樓價在大都會的城市絕對有存在價值。

利嘉閣地產總裁 廖偉強