樓市復甦經濟才會好

香港的失業率正在下滑，其中一個主要的原因是移民潮，特別是年青人的移民數目增加，令香港很多工種都人手不足，人工亦不斷上升；另外，去全球化、疫情的影響及俄烏戰爭帶來的通貨膨脹，使到香港的經濟受到更加嚴峻的影響。

香港的樓價在這一年確實有明顯回落，由去年8月樓價的高位至今已累積回落約一成。就算只計算今年至今，樓價亦已跌了約6%，樓市是否已經進入熊市？答案當然還是未知之數，但是筆者認為未必需要看得這樣暗淡，因為根據過往大跌市的經驗，樓價通常都會在頭半年至一年之間出現急劇的下滑。

例如九七年亞洲金融風暴之後，樓價在頭一年下跌超過四成，零八年金融海嘯在短短九個月之間樓價跌了23%，但是，今次經歷了幾年的時間，包括2018年開始的中美貿易戰、2019年反修例社會運動及2020年爆發至今的新型冠狀病毒，如果計算由2018年頭到現在，樓價仍然錄得有幾個百分點的升幅，反映現今的業主仍然有實力，再加上在這10年期間有辣招的金剛罩，業主並不會輕易拋售手持的物業。

樓價確實在這一年下跌接近一成，這是計算二手市場樓價的指數，縱觀發展商在這一年期間推售的新盤，雖然有些貨源充足的新盤，在首階段開售確實有折讓，但是整體而言，發展商推出的新盤，仍沒有意欲大幅減價，原因當然是在商言商，需要尋求最高的利潤。

不過，筆者相信發展商開始有壓力，原因是二手市場確實減價，如果發展商仍然在定價方面堅持高利潤的話，相信客源會重回二手市場，這樣就會分薄了發展商銷售的數量及時間。因此筆者認為，發展商很快會面對現實，需要定價貼近目前的二手市場價格，這樣才有機會爭取市場的客源，在目前客源不足的情況下，才有機會錄得較理想的銷量。

發展商願意減價確實是好事，因為新盤是市場的焦點所在，推出的新盤能夠賣個滿堂紅，這樣才可以帶動經濟活動，房地產是香港主要的經濟命脈之一，牽連有關的行業很廣泛，樓市暢旺，香港的經濟才會好，關係絕對是唇齒相依！

利嘉閣地產總裁 廖偉強先生

廖偉強

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

通貨膨脹、疫情肆虐、息口上升、俄烏戰爭、台海局勢、中美爭拗、經濟疲弱等，在這幾年間困擾全球，香港人亦不好過。筆者記得，香港人對上一次面對如此困境，已經要追溯至二零零八年的「金融海嘯」。

早於年初，地產業人士估計今年的樓價仍會有一定升幅。不過，按照目前的形勢推算，所有專家都大跌眼鏡，皆因預計的利好因素全部都沒有兌現，反而壞消息就接踵而來。筆者公司集團的指數反映，年初至今樓價已累積下跌逾5%。

以目前情況來看，就算在今年第四季樓價能夠反彈，也難追回之前的跌幅，更何況目前仍然存在下跌的「骨牌效應」，跌勢未止，所以筆者也重新作估算，預期今年樓價的跌幅，有機會達8%。

最近香港出現了柬埔寨「賣豬仔」事件，這些「不可思議」的事情，竟然會在發達社會中出現，實在匪夷所思；但當仔細想一下，原因其實很簡單，筆者認為，這正是在經濟蕭條之下的「人窮志短」效應。

很多香港人在這幾年間，飽受經濟上的困擾，當一個人面臨巨大財政壓力下，很容易意志消沉和產生負面的想法，對事情的分析能力也大幅下降，更加不會意識到前路的危險；在這情況下就容易做出錯誤的決定。

猶記得零八年金融海嘯後，不少專家都指樓市進入冰河時期；但樓價是由零三年沙士後拗腰上升，到零八年大部份業主手持的單位都賺錢。所以，就算金融海嘯後經濟下滑，但不致令業主急於拋售物業。事實上，那一兩年的樓價累積跌幅，也不過是一成左右，穩定下來之後，樓價很快重上升軌。

不過，現在的情況卻有點不同，過去三至四年間，樓價累積的升幅有限，大概只有5%，有些在高位入市的買家，物業更是沒有升幅可言。今年的樓價已經下跌超過5%，初次上車的買家就終日惶恐，擔心長此下去，自己多年努力儲下來的首期，也會被蒸發。另外，有些業主在工作或生意上都前景模糊，於是就會不理後果衝動地「掟貨」，就算蝕讓也在所不惜。

這種只顧眼前的形勢，未經深思熟慮就爭相沽貨的心態，正就是筆者所說的「人窮志短」效應，而這效應亦為今輪樓市跌浪推波助瀾。

利嘉閣地產總裁 廖偉強