再有銀行加H按封頂位 新造按揭客戶有何影響？

日前再有銀行上調拆息按揭計劃（H按）的鎖息上限0.25厘，使現時上調鎖息上限息率的銀行增至7間。根據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處資料顯示，該7間銀行7月份的現樓及樓花市佔率共佔整體市場約四成（分別為39%及42.2%），相信對整體按揭市場及新造按揭客戶有一定影響。而近日銀行相繼上調H按計劃的鎖息上限，當中原因何在？

自7月27日一個月銀行同業拆息（HIBOR）升穿1.2厘，導致H按實際按息觸及當時H按計劃的封頂位2.5厘，一個月HIBOR近月亦一直反覆攀升，並維持1.5厘以上的水平超過兩個星期。另一方面，港美息差擴闊令資金不斷流出港元市場，金管局自5月份已31度接錢，現時銀行體系結餘已回落至約1,250億元。在資金趨緊而成本不斷增加的情況下，銀行上調H按息率以保持利潤是有必然需要，因此銀行第一步先調升H按鎖息上限。而市場料本港銀行最快於今季調升最優惠利率P，為預備在加息時保持利潤空間，相信其他未加鎖頂息率的銀行或會跟隨上調H按鎖息上限。

上調H按鎖息上限對新造按揭客戶有兩個主要影響。首先每月供款將有所增加。以貸款額500萬元，供款30年，HIBOR為1.5厘，H按計劃息率為H+1.3厘計算，假設選用未加H按鎖息上限的按揭計劃，實際按息2.5厘，每月供款$19,756。如現時新造按揭客戶選用H按鎖息上限為2.75厘的按揭計劃，實際按息將增加0.25厘至2.75厘，每月供款將會增加$656或3.3%至$20,412。

除每月供款增加，上調H按鎖息上限亦會增加申請人的壓力測試要求。假設選用H按鎖息上限為2.75厘的按揭計劃，壓力測試要求為$48,631，相比起未加H按鎖息上限的按揭計劃，壓力測試為$47,316，新造按揭客戶的每月入息要求將會增加$1,315或2.8%，入市門檻增加。

銀行相繼調升H按封頂息率可視為加P的前奏，而銀行最終亦有機會調升P，使香港正式步入加息周期。未來加息周期間供樓開支及壓力測試要求將同步增加，為做好風險管理，有意置業人士應預留更多備用資金應對，計算自身供款能力時應要預鬆點，同時亦避免借得太盡。而現時仍有部分銀行未調升封頂息率，新造按揭客戶或有意轉按的業主可趕最後低息尾巴，各銀行的按揭計劃有所不同，如有需要可尋找專業按揭中介協助配對合適的銀行。

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經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

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日前港府發表半年經濟報告，其中一項數據指出第二季置業負擔指數達到71%，即供樓佔入息逾7成，遠高於2002年至2021年期的長期平均數49%。報告亦提到，如利率上升3個百分點，比率將飆升至93%，可算是相當駭人。

該置業負擔指數，是以面積45平方米單位的按揭供款相對住戶入息中位數（不包括居於公營房屋的住戶），並假設按揭成數為70%及年期為20年而計算出來。而坊間計算供樓負擔比率的方法或略有不同，美聯物業房地產數據及研究中心的6月份供樓負擔比率則錄得62.3%，雖稍有回落但仍算是近年較高水平。香港加息將至，供樓負擔比率會否進一步上升？

供樓負擔比率的高低，主要取決於以下幾項因素，包括樓價、息口及家庭入息中位數等。若樓價及息口越高、家庭入息中位數越低，負擔比率便會增加，反之亦然。首先在息口方面，相信大家對香港最優惠利率（P）即將增加並無懸念，筆者預料在港美息差持續擴闊、拆息不斷上升及銀行體系結餘逐步遞減的情況下，香港銀行最快有機會於9月調升P，幅度預計約為25點子。假設500萬貸款、供款30年及以P按2.5厘計算，若P增加25點子至2.75厘，每月供款將增加$656或3.3%。

至於家庭入息中位數方面，政府統計處截止2022年首季的最新數據中，私人永久性房屋的住戶每月入息中位數為$38,800，按季升$1,600或4.3%。不過2022年4月至6月的勞動人口統計中亦反映，就業人士每月就業收入中位數由2月至4月的18,500元，略微下跌到3月至5月期間的18,000元，因此未來一季的入息中位數亦有機會下調。

最後樓價方面，差估署最新的6月樓價指數按月跌1.14%，連跌兩個月。不過，筆者認為在樓市周期上有輕微波動乃屬正常，香港樓市的剛性需求殷切，加上預料未來經濟將逐步回復正常，樓價有機會反覆回升。

因此，在息口上升、入息下跌及樓價平穩的情況下，未來供樓負擔比率有機會進一步上升。不過，最終的樓價、按揭成數、年期及利率等因素將影響實際比率，供樓負擔亦因人而異，置業人士宜將數據僅作參考用途，入市時最重要是因應自身條件量力而為。

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