日前再有銀行上調拆息按揭計劃（H按）的鎖息上限0.25厘，使現時上調鎖息上限息率的銀行增至7間。根據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處資料顯示，該7間銀行7月份的現樓及樓花市佔率共佔整體市場約四成（分別為39%及42.2%），相信對整體按揭市場及新造按揭客戶有一定影響。而近日銀行相繼上調H按計劃的鎖息上限，當中原因何在？

自7月27日一個月銀行同業拆息（HIBOR）升穿1.2厘，導致H按實際按息觸及當時H按計劃的封頂位2.5厘，一個月HIBOR近月亦一直反覆攀升，並維持1.5厘以上的水平超過兩個星期。另一方面，港美息差擴闊令資金不斷流出港元市場，金管局自5月份已31度接錢，現時銀行體系結餘已回落至約1,250億元。在資金趨緊而成本不斷增加的情況下，銀行上調H按息率以保持利潤是有必然需要，因此銀行第一步先調升H按鎖息上限。而市場料本港銀行最快於今季調升最優惠利率P，為預備在加息時保持利潤空間，相信其他未加鎖頂息率的銀行或會跟隨上調H按鎖息上限。

上調H按鎖息上限對新造按揭客戶有兩個主要影響。首先每月供款將有所增加。以貸款額500萬元，供款30年，HIBOR為1.5厘，H按計劃息率為H+1.3厘計算，假設選用未加H按鎖息上限的按揭計劃，實際按息2.5厘，每月供款$19,756。如現時新造按揭客戶選用H按鎖息上限為2.75厘的按揭計劃，實際按息將增加0.25厘至2.75厘，每月供款將會增加$656或3.3%至$20,412。

除每月供款增加，上調H按鎖息上限亦會增加申請人的壓力測試要求。假設選用H按鎖息上限為2.75厘的按揭計劃，壓力測試要求為$48,631，相比起未加H按鎖息上限的按揭計劃，壓力測試為$47,316，新造按揭客戶的每月入息要求將會增加$1,315或2.8%，入市門檻增加。

銀行相繼調升H按封頂息率可視為加P的前奏，而銀行最終亦有機會調升P，使香港正式步入加息周期。未來加息周期間供樓開支及壓力測試要求將同步增加，為做好風險管理，有意置業人士應預留更多備用資金應對，計算自身供款能力時應要預鬆點，同時亦避免借得太盡。而現時仍有部分銀行未調升封頂息率，新造按揭客戶或有意轉按的業主可趕最後低息尾巴，各銀行的按揭計劃有所不同，如有需要可尋找專業按揭中介協助配對合適的銀行。

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經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

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