上回筆者分享政府統計處2021年的調查數字，顯示本港超過六成半的家庭住戶已供滿樓，比率相比廿年前大增近兩成。與此同時市場上加按套現需求或有機會增多，只要業主有穩定收入，入息能夠通過銀行的壓力測試，就可將持有之物業加按套現。那麼沒有入息或收入不足的業主是否同樣可透過手持的物業套現資金？
事實上，沒有入息或收入不足的業主可以透過另一折衷的辦法—以資産水平爲基礎去套現資金。此方法是指銀行根據借貸人擁有的資產（如物業、銀行存款、債券、基金或股票等）去計算其資產價值，從而計算可批出的按揭成數及貸款額。而持有現契物業及仍有按揭物業的業主，銀行評估及計算其資産水平亦有所不同。
首先以持有現契物業的業主為例，假設C君為一名退休人士，並持有一個已供斷的現契物業，現時市值為1,000萬元。根據金管局的規定，以資產水平申請按揭，一般最高可批出四成按揭。因此C君在沒有任何入息的情況下，可將其物業以資産水平爲基礎申請按揭，銀行最高可批出四成按揭，即C君最多可套現1,000萬元X40%=400萬元。而銀行會查看借款人的銀行戶口紀錄，以確保有足夠資金作未來一至兩年的供款。
如仍有物業按揭在身的業主打算加按套現，銀行審批上與現契物業會有所不同。因業主本身仍有貸款在身且收入不足，銀行會考慮其還款能力及風險，審批會較為保守。如以其物業計算資産水平時，銀行一般會將物業的估值除半，再減去借款人的尚餘貸款額，若果得出的數字為正數，便是可套現的金額。再以持有未供斷物業的業主為例，D君持有一個市值為1,000萬元的物業，尚餘按揭貸款為250萬元，銀行審批其按揭時會以（1,000萬元/2）-250萬元計算，即D先生最多可套現250萬元。
在職或非在職的業主想加按套現，銀行審批方法及可批出的按揭上限各有不同。而各銀行亦有不同準則評估及計算業主的資産水平，以致最終批出的貸款額或有差異。另外，並非所有銀行會接受此方式審批按揭，筆者建議考慮加按的業主事前應先向不同銀行查詢及比較，亦可尋找大型專業按揭中介協助。
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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明
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香港雖然樓價高上車難，但從過往數十載的樓市發展中，見證了不少業主因樓價上升而賺錢的成功個案，而這些業主大多透過槓桿方式以較小資金入市，多年過後，其物業價值升幅翻倍甚至可達十數倍。
另一方面，業主供斷物業的數量亦一直遞升。根據政府統計處最新公佈的「2021年人口普查」數據中，顯示2021年本港約有130萬家庭住戶居於自置居所，而當中約85.8萬戶業主屬已供滿樓的家庭，佔比為66.1%。相比起5年前（2016年）的79.9萬戶及佔比65.7%，增加約5.9萬個家庭戶或0.4%；若比較20年前（2001年）的50.5萬戶及佔比48.5%，更增加約35.3萬個家庭戶或17.6%。
本港供滿物業比率於廿年間大增近2成，反映港人喜愛「藏富於樓」、「安居樂業」，且持貨及供款能力強。在「磚頭」較其他投資產品保值下，相信未來供滿樓的比率仍有上升空間。而與此同時，市場上的加按套現需求或有機會增多。
加按套現是指業主將已供斷或仍有按揭的物業，再度向銀行申請物業按揭並套出額外資金作其他用途。先以仍有按揭在身的物業作例子，假設A君於2000年以500萬元購入一單位，當時貸款額為400萬元，現時供款年期尚餘8年，貸款額尚餘150萬元，而現時物業已升值至900萬元。根據金管局規定，1,000萬元以下物業最多可承造6成按揭（最多500萬元），因此扣除尚餘150萬元的貸款額，A君可即時套現350萬元（500萬元-150萬元），而選用此方法的前題為物業須有一定的升幅。
再以已供斷的現契物業作例子，假設B君持有的現契物業價值1,200萬元，根據金管局規定，1,000萬元以上物業最多可承造5成按揭，因此B君可即時套現600萬元。另外，現時銀行最高可提供約1.7%的現金回贈，A君可獲500萬元x1.7%即8.5萬元的現金回贈，B君則可獲600萬元x1.7%即10.2萬元的現金回贈。
當然，考慮加按套現的業主要留意，申請加按即等同重新再承造一次按揭，銀行會再次審批借貸人的入息及還款能力，借貸人要確保其收入能通過壓力測試。如業主現時沒有入息，那麼仍可將物業加按套現嗎？筆者將於下回再作講解。
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